賃貸一戸建の所有権と無償退去について|お悩み大家さん

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賃貸一戸建の所有権と無償退去について 
相談日時:2011/07/16
(Q&A No.1093 地域:岡山県) 回答数:4件
67
Q.いちにっさんさん
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疑問
回答数:4件


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はじめまして、素人の私にはよくわからず困っています。
ぜひお知恵を貸してください。
よろしくお願いいたします。

私の伯母は家主をしています。
貸し出しているのは築30年の一軒家でとても古くなってきています。

借りているのは伯母の友人で、居住して20余年になります。

相手が友人だという理由で賃貸契約書を交わしていません。

10年ほど前に親族からの勧めで、所有権を主張しないようにという書面を、
毎年、行政書士に委託してとっていたようですが、5年後にはその書面もとらなくなりました。

また賃料について遅延はありませんが、数年前に行政から戸建にしては安いからと値上げするよう勧めが来たそうです。

その際「古い家なのでいずれ改修が必要になってくるだろうから、修繕費は借りている人が負担することを条件に賃料の値上げはしない」という内容で双方納得の上、口約束をしました。この件を証明できる書面はありません。

先日、その貸している家で雨漏りが起こりました。

借主は「全額家主負担で直して」と言っています。
あまり経済的に余裕がなく家主である伯母に何度か無心にきていたほどです。

今のところ金銭の貸し借りはありませんが、親族として金を借りにくる借主を長く住まわせたくないと考えるようになりました。

家主の伯母は「以前、修繕費を負担しないからといったことを理由に退去するか自分で直すように」といいましたが、借主は「そんなこといったっけ?とにかく直して」といったきり負担する気も退去する気もないようです。

家主である伯母は相手が友人のため、この件を無下にできず、雨漏りする天井の修繕費が20万円までに収まるなら、今回は家主負担で直すつもりだそうです。

さらに、3年後に建物を解体をするつもりであり、3年以内にまた改修が必要になるならばその折には改修費も家主は負担しないこととに加え、借主に退去して頂きたいと口頭で通告し、借主も了承しました。ですが、この件も口約束であり内容を証明するものが今はありません。

今回改めて約束した内容について契約書という形で書面を作成するように丸投げされたのは姪である私です。素人にできるわけがなく、弁護士か不動産会社と契約して話を進めようと提案をしましたが、頑固な伯母はそれに同意しません。私が書面を作成するなら、伯母が内容証明をとってもいいと言っています。(伯母には子供も伴侶もいません)

知人から「長く住んでいると、住んでいる人が建物を所有できる。財産やなにかの権利が自動的に居住者に移る」といわれました。親族は無償で退去してもらいたいのに、無償で土地や建物を奪われることを避けたいです。

あの、私はどんな文章を作ればいいのでしょうか。
むしろ、何をすればいいのでしょうか。

今後は修繕費を負担しないこと。
3年後には退去してもらうこと。
3年以内に建物に欠陥が出た場合は、その時に退去してもらいたいこと。できれば無償退去してほしいこと。建物の所有権?占有権?よくわかりませんが建物という財産をとられたくないことが主な目的です。

なんでもいいので教えてください。

こちらの内容は、2011/07/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/17

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行政に家賃の値上げを勧められたそうですが、個人の資産の賃料についてどうこう言うのはおかしな話です。

入居中の修繕費についてですが賃料を頂いている以上、消耗品以外の修繕費は…
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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/19

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お客様がご心配なさるのも当然だと思います。
本来、ご友人の場合こそ後々トラブルとならないよう書面を取り交わすことが良いと思います(親しき仲にも礼儀ありということでしょうか)。
さて、本件については立証できるものがございませんので、お客様の経緯や意向を先方に提示すべきだと思います。
やはり不動産に詳しい信頼できる弁護士にお願いすべきでしょう。弁護士費用は掛かるもののその分良い解決となるはずです。

こちらの内容は、2011/07/19時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/07/20

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こんにちは。

全てのことを口約束にしてしまったことで、手痛いしっぺ返しを食らってしまっていますね。

所有権の主張についてですが、民法第162条の「所有権の取得時効」のことです。
今回のケースは20年間、ある一定の要件を満たせば所有を主張できます。その成立要件の一つに占有者側の「所有の意思」が必要ですので、賃料を払っている以上は賃貸借の関係と認めているので、そこについては問題ないように思います。

修繕費の負担、3年後退去などについては、現状普通借家契約となっていますので、主張できません。先方が合意の上、これから定期借家契約に切り替えて締結できれば多少道は開けますが・・・。
ちなみに内容証明はそれ自体に法的効力はありません(裁判のときの証拠書類、もしくは「おどし」的な効果程度)

時間が許す限り、根気良く話し合って事情を理解してもらうようがんばりましょう(多少の立ち退き料などの金銭授受は覚悟してください)
ダメなら、金銭的な負担が更に大きくなるかも知れませんが賃貸借契約に強い弁護士さんに相談、対処いただくのが一番です。



こちらの内容は、2011/07/20時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.司法書士
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回答日時:2011/07/27

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準備 退去 請求 強制執行 弁護士 生活保護 賃貸 相談 質問 交渉 解決 問題 訴訟 費用 家主 家賃 支払い 時効 同意書 賃貸借 借主 予定 解体 問題解決 要望 立退料

お答えいたします。

①財産を借主に奪われるのでは??との質問に対してですが、今回のケースでは借主さんが家賃を支払い続けていますので、借主さんが賃貸借を自認しており、時効取得することはありませんので、ご安心ください。

②三年後の退去についてですが、まず、相談者様のご要望はなるべく早く退去させたい!!との事だと思います。家主様のご要望は、借主さんとの関係をこじれさせたくない!!との事だと思います。両者のご要望を満足させるためには、まず、問題解決のシナリオを考えなければなりません。書類作成などの手続きありきで事を進めては、問題が複雑化するだけだと思います。

私のご提案としては、
①借主さんに三年後の解体予定を伝える。
②同意を得て退去の準備を進める。
③借主さんの新しい居住先を提案する。この際、借主さんの所得等も考慮して、必要ならば生活保護等の申請も行うべきです。

家賃を払い続けている正当な借主に対してただ闇雲に出て行け!!と主張してもその先がなければ出て行きません。煩わしくお感じになるかもしれませんが、強く退去を主張して、紛争になると家主様は不利な状況です。借主さんが弁護士等の代理人を付けてきた場合、確実に立退料等を請求されます。円満解決が金銭的にも一番得策だと思います。

手続き面では、交渉が1つ進むごとに確認書や同意書を作ります。三年後の退去に向けて根気よく書類を詰めていきましょう。この点、弁護士さんや司法書士さんに依頼してもよいかと思います。訴訟や強制執行にならない限り、それほど費用はかからないと思います。ただ、はじめから訴訟ありきで動く弁護士さん・司法書士さんもおりますのでご注意ください。

当事者すべてが納得できる解決に至ればいいですね。

司法書士牧野和弘がお答えしました。

こちらの内容は、2011/07/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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