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戸建賃貸物件の契約違反について 
相談日時:2011/07/08
(Q&A No.1087 地域:茨城県) 回答数:5件
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Q.osamuさん
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NO.00000553
osamu
osamuさん
疑問
回答数:5件


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修理費 戸建 負担 修理 物件 裁判 賃貸 契約 費用 支払い アドバイス クローゼット 契約違反 一軒家 違反 タバコ
10年貸した一軒家の件です。

よろしくアドバイスをお願いします。

犬を無断で飼う事を始め、様々な契約違反のあげくに例えば、庭の一部をくずし菜園にしたり、 搬入の為についた傷跡は家中の上下左右につけ、更にクローゼットの一部にペンキを塗り、網戸をハンダで作り直し仕様不可となったり、床はタバコのこげ跡で散々で、更にカウンターのタイルは崩れてと数えればキリがなく、百万円単位の修理費になってしまいました。

しかし、築28年と言う事もあり殆どの箇所に関しては三分の一のみ負担をお願いしましたが 相手は支払う意思がありません

借りたものを壊したり乱暴にしても良いのでしょうか。

支払いたくないと言われればどうにもならないものなのでしょうか。。

裁判にしても費用と時間はかかり勝訴しても取り立てるすべもなく泣き寝入りでしょうか。。

皆様のお知恵を拝借出来ます様にお願い申し上げます。

こちらの内容は、2011/07/08時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.建築・設計会社
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NO.00000954
(有)廣建設
(有)廣建設
回答日時:2011/07/09

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負担 業者 連帯保証人 保証人 契約書 弁護士 保証 更新 大家 不動産 契約 不動産業 相談 媒介 解決 問題 説明 費用 方法 産業 大家さん 賃借人 回答 貸主 名前 契約違反 違反 不動産業者 借主 原状回復

ベストアンサー
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10年前及び2年ごとの更新時の契約書は
不動産業者(媒介業者)に依頼して契約しましたか?
契約書を熟読し、まず退室時の原状回復についての

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【お礼】
ご回答ありがとうございました。過失部分については前件認めて頂いているのですがお金は支払わないと言われています。これも勉強として、今後に備えたいとおもいます。
osamu
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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/09

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入居中 負担 補修 借主負担 管理 連帯保証人 退去 請求 保証人 故意 保証 破損 大家 大家さん 故障 回答 入居 借主 交換 管理会社

回答させて頂きます。

普通に人が10年住めば家はかなり傷み、相応の補修が必要になります。

まず普通に使っていても交換・補修が必要と思われる箇所は借主負担にはせずに、

借主が(明らかな)故意に破損・故障した箇所を請求してみてはいかがでしょうか?

大家さんの負担が大きくなるかもしれませんが、借主さんの方も全体的に3分の1を請求するよりは納得すると思います。

「支払う意思がない」「支払えない」という点については、きりがないようでしたら連帯保証人さんに請求した方が早いかもしれませんね。

ちょっと気になったのですが、「犬を無断で飼っていた」「庭の一部を菜園にしてた」との事ですが、この事は大家さんも管理会社さんも退去するまで知らなかったのでしょうか?

入居中の方が退去後より借主さんに話が通りやすいですし、改善もさせやすいものです。

【お礼】
ご回答、ありがとうございました。
文字では書き尽くせぬくらいの修理箇所の為にかなり省いた内容にしてあるので全部やった事に関して認めてはいるのですがお金は支払わないといいます。何処の部分で支払わないと言うのかを聞いているところです。
osamu
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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/09

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督促 損害賠償請求 立証 損害 裁判 請求 裁判所 弁護士 サイト 相談 訴訟 方法 借家 評価 損害賠償 築年数 工事 賠償請求 原状回復 残存価値 支払督促 成功

築年数がかなり経過している借家への原状回復工事費の請求は、当初の姿をかなり厳格に明確にしておかないと裁判になっても否認されます。
しかしながら、内装等は6年経過で残存価値10%と評価されますが、消耗品以外は100%痛めた箇所は請求できますし、支払う義務があります。
ただ、立証が困難なものが多いから裁判所も省エネ判決をしてしまいます。
消耗品以外の箇所を請求しましょう。
方法は、支払督促や原状回復の損害賠償請求の民事訴訟でもOKです。
弁護士を使わずやりましょう。勝訴しても成功報酬が高くつきます。
こちらのサイトをくまなく見て、類似相談を吸収してください。
ゴネ得は許さない気持ちを強く持ちましょう!


【お礼】
有り難うございました。
参考にさせていただきます。
osamu
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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/09

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リフォーム 修繕 責任 補修 退去 修繕費 請求 大家 国土交通省 費用 マニュアル 大家さん クロス 敷金精算 精算 フォーム タバコ 敷金

犬を無断で飼う事を始め・・・とありますが、犬を飼って居るのを見つけた時点で注意しましたか?「飼ってはいけない」「退去して欲しい」旨きちんと伝えましたか?
発見しても黙っていると、認めたことになってしまいます。
庭の一部を崩したとありますが・・・庭の何を崩したのですか?
例えば高価な庭石を崩したりしているのでれば賠償責任があると思いますが、形状が変わったくらいでは請求できないと思います。
又、ペンキ塗りやハンダで作り直しは、大家さんに無断でできる範囲の小修繕とは考えられませんか?
だとしたら、逆に費用を請求されてもおかしくありません。
傷の補修費やタバコの焦げ後の修繕費は請求できます。
その他の修繕費は、貸したときのリフォーム状況にもよりますが、国土交通省の敷金精算マニュアルによりますと、内装が新品の場合(クロス等貼り替えたばかり)居住年数6年以上は10%のみ請求できることとなっております。
詳しくは、国土交通省のHPをご確認ください。

【お礼】
ご回答有り難うございました。
犬を無断で飼う事を始め・・・とありますが、犬を飼って居るのを見つけた時点で注意しましたか?「飼ってはいけない」「退去して欲しい」旨きちんと伝えましたか?→引っ掻き傷が相当あり退室後にわかりました。
発見しても黙っていると、認めたことになってしまいます。
庭の一部を崩したとありますが・・・庭の何を崩したのですか?→アプローチを形成していたレンガ部分を外し土盛りやコンクリートの塊で土止めらしきものがありましたが土が多過ぎてぐしゃぐしゃの状態です。
例えば高価な庭石を崩したりしているのでれば賠償責任があると思いますが、形状が変わったくらいでは請求できないと思います。→形状を壊しても良いとははじめて知りました。庭のアプローチに積むレンガ工事代金はどのくらいかかるとおおもいですか?土を除くだけでも数万円です。
又、ペンキ塗りやハンダで作り直しは、大家さんに無断でできる範囲の小修繕とは考えられませんか?→ペンキは全部ではなく所々で、床にペンキのコボした跡もあり、塗り直しは必須の状態です。また、契約書ににも修理箇所に関しては事前に通告をするとうたっています。作り直しは普通に形状を保っているなら何も申し上げません。傾いでしまいつかいものになりません。借りている物を勝手に壊されては(結果的にですが)泣きたくなりますよ。
だとしたら、逆に費用を請求されてもおかしくありません。→言語道断です。いたずら程度の修理を(壊し)をされて費用請求とは絶句です。
傷の補修費やタバコの焦げ後の修繕費は請求できます。→全面に傷がある為に(犬の爪跡、タバコの焼けこげ、凹みえぐれ)張り替えるとかなりの金額になるので三分の一を請求させて頂いております。
その他の修繕費は、貸したときのリフォーム状況にもよりますが、国土交通省の敷金精算マニュアルによりますと、内装が新品の場合(クロス等貼り替えたばかり)居住年数6年以上は10%のみ請求できることとなっております。→壁面もボードの凹み傷裂タバコのやに、フック、壁に穴を明ける等、10年すむ家はどんなに壊しても10すパーセントの補修費でよいなんて、室内で熊を飼っても知らずにいれば文句は言えないという事ですね。
詳しくは、国土交通省のHPをご確認ください。→だから困っております
osamu
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負担 修繕 借主負担 督促 連帯保証人 裁判 請求 保証人 保証 法的手続き 費用 貸主 借主 敷金 支払督促

お客様が指摘した部分については、恐らく借主負担となります。
借主にその資力が無い場合には敷金から差し引く或いは連帯保証人に請求することで回収を図ります。
それでも難しい場合は法的手続きに移行しますが、お客様が想像するほど費用と時間はかからないと感じております。
請求額が60万円を超えるので支払督促の手続きとなります。裁判の場合は”修繕負担が貸主または借主のどちらであるか?”についての争いが中心となりますが、本件については借主負担であることが明白であると感じております。

【コメント】
当方の思いを汲んで頂きありがとうございます。保証人が病気の夫の為、集金の見込みはないのでは。と感じております。以前は会社契約でしたが不動産業者からの申し出で変えざるをえませんでした。契約書に沿って判断をしてほしいと仲介業者にお話をするも、そんなに細かく言われてもと言われました。契約書の内容を無視する業者にも憤りを感じています。見積もりも約8ヶ月かかり請求してから4ヶ月です。あげくに「お互いの言い分が噛み合ないので」との返事。元入居者に「何処の部分が支払い義務がないと思われるのかを聞いてはしい」と最後のお願いをしているところです。本当に借りてに有利過ぎる規約?ばかりで契約書は意味がないのですね。愚痴ですみません。
osamu
【コメント】
最近は特に借手に有利な契約になりつつあります(逆の時代もありました)。
今は消費者契約法が借手にとって有利に働いていますが、それ以外に賃貸物件の供給過剰がオーナーにとっては一番悩ましいことだと思います。
本来入居前に契約内容など協議が調わなければお断りすればよいのですが、そうも行かなくなってきています。
しかしながら本件についてはお客様の主張は貫くべきでしょうから、お客様の考え方で敷金精算を行い、不足があれば毅然とした態度で請求なさってはいかがでしょうか。
支払がない場合は法的措置に移行すればよいかと存じます。
山京ビル(株)
【コメント】
元気が出て参りました。お金の問題もそうですが壊しても当然という風潮に首をかしげたくなります。これからの子供達への教育の影響もさる頃乍ら、法が誰の見方に偏っていようとも常識的に欠けていると思われる事に言うべきところはハッキリ言う様にいたします。また、先方のご意見やご事情も把握して謙虚に受け止めていこうと思いました。
本当にありがとうございました。
osamu
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