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管理会社から敷金の入金がない・・・大家への敷金支払いについて 
相談日時:2011/07/04
(Q&A No.1084 地域:東京都) 回答数:4件
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Q.ぴょんきちさん
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疑問
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管理 報告書 退去 返還 処理 トラブル 家賃収入 大家 入居者 アパート 契約 業務 返金 退去時 引き 変更 家賃 支払い 入居 工事 電話 連絡 敷金 管理会社 立ち合い
現在、お願いしている管理会社があります。

私(娘)が管理会社等のやり取りや退去時の立ち合いをするようになり、過去の書類に目を通していました。

現在お願いしている管理会社Aの前に別の管理会社Bに管理を依頼しておりましたが、トラブルがあり、その管理会社を信用できなくなり、両親の判断で現在のAに変更しました。

アパートを建てたときから(管理会社Bのときの契約)住んでいた
方が退室することになりました。

当時の契約で敷金を2か月分頂き、1か月分は原状復帰工事費に充て、残りの1か月は大家が頂くという契約体系で、管理会社Aに業務を引き継いだときにその旨は了解していただきました。

しかし、2か月分の敷金のうち1か月分は原状復帰工事費に充てるのはいいのですが、残りの1か月分に関して入金がありませんでした。

(敷金2か月分に関しては、入居時に大家で預かっているため
退室当月の家賃収入などの報告書から2か月分をマイナスされて
計算されています)

でも、おかしなことに、昨年退室した方で管理会社Bの時に入居した1名に関しては、敷金のマイナスは1か月で計算されていました。(単に管理会社の処理ミスだと思うのですが結果的にこの人の場合は1か月分の敷金が大家に入っているので、契約通りでした。)

そして、管理会社から届いた毎月の報告書の中の資料に退室者あてに出した書類のコピーが入っていましたが、それを見る限り大家で頂く敷金を退室者に支払いをしてしまっているようでした。

昨年度2名の方が退室しておりその分の敷金も返還がなかったため担当者に確認したところ、手元に資料がないので後で連絡すると電話を切られました。

いくら待っても連絡がない!と思っていたら、人事異動になり担当を外れたとの電話がありました。

敷金の件は、次の担当者に引き継ぐのではなく状況を一番よく知っているあなたが処理してくださいね!といったにもかかわらず、本日その上司から連絡がかかってきました。

結果的には過去の敷金(3人分)については本人に返金したから返せないとのことでした。

過去のことでもあるし、いまどき敷金2か月なんてありえない、
これ以上この話をしても、こちらでは返せないものは返せない
から平行線ですよ。と言われました。

管理会社の担当者の処理ミスで大家に入るべき敷金が入居者に支払われてしまった場合ですが、去年の時点で気が付いていなかった大家(私)も悪いですが、これはあきらめるしかないのでしょうか?

管理会社のミスなのに、納得がいきません。

こちらの内容は、2011/07/04時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.建築・設計会社
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NO.00000954
(有)廣建設
(有)廣建設
回答日時:2011/07/05

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負担 管理 物件 契約締結 賃貸借契約 大家 不動産 賃貸 契約 相談 質問 問題 営業 返金 大家さん 処分 賃借人 回答 工事 賃貸借 領収書 敷金返金 敷金 原状回復 管理会社

ベストアンサー
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大家さん質問の回答に行く前に敷金の定義をご理解下さい。
敷金とは預かり金です。
退室時賃借人が負担にならない様又賃貸人の保全処置として
定…
[ 続きを読む ]

【お礼】
ありがとうございます。

敷金の意味に関しては理解しております。

契約書に敷金としか記載がありませんが、1か月分は原状復帰費用にあて、その残りの1か月分に関しては、退室時に大家に返金すると記載があったもので…
この契約書を作成した時に敷金という記載ではなく他の表現をして契約書を作成していれば
良かったのかなぁとも思いました。

でも、都内の名前がとおっている大きな会社なだけに担当者やその上司の対応がとても
残念でたまりません。
誠意をもって処理してくれるような会社だと私が勝手に思い込んでいたものよくなかったですが。

私ももっと勉強しないといけないと思う増した。

ぴょんきち
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A.不動産会社
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回答日時:2011/07/05

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管理 督促 内容証明郵便 請求 返還 少額訴訟 内容証明 弁護士 履行 法的手続き 不動産 訴訟 内容 時効 敷金 支払督促 管理会社

敷金をどのくらい返還するかという現在の不動産慣行は別としまして、お客様と管理会社が取り決めた内容が履行されていなかったことについてはきちんと請求なさるべきだと思います。
残念ながら時効にかかってしまった分は回収は難しいでしょうが、まずは内容証明郵便で支払を督促し、その後法的手続きに移行したら良いと思います(60万以下なら少額訴訟、それ以上は支払督促)。
わざわざ弁護士に依頼せずにできる手続きだと思います。

【お礼】
アドバイスありがとうございます。

確かに契約書に記載されている内容を守っていなかったですし、一番直近に退室
した方に関しては、敷金2か月分のうち1か月分は大家がいただく契約になっている
旨を確認し、担当者もそれを了承しておりました。

現在では敷金2か月なんて契約はほとんど無いと思いますが、当時H5年では
他でもそのような契約は多かったと思います。

管理会社と契約をした時の上層部の方たちもこの契約を了承し契約に至ったのに
担当者の処理ミスにより、起こった今回の件に関しての管理会社の発言には
正直驚きです。

都内の大きな名前の通った会社なので、担当者のミスも何らかの形で納得のいく
解決をしていただけると思ったのに・・・

私も勉強不足な部分も多いと思いますが、今回の件で何のための契約書なの?
と思ってしまいました。
ぴょんきち
【コメント】
ご安心ください。契約書はこれから威力を発揮します。
契約書を元に法的に請求するわけで、双方が記名捺印をしたものは立派な証拠になります。

不動産会社の選定につきましては、”有名だから”という理由は今後お気をつけになった方が良いかもしれません。
名前だけのフランチャイズの場合もあります。大手でもノルマが厳しい社内が殺伐とした会社もあります(担当者もすぐ辞めてしまいます)。
会社の信用(財務体質)も重要ですが、取引なさる前には一度ご来店なさって「お客様との相性」を確認なさることも重要だと感じております。
山京ビル(株)
【コメント】
ありがとうございます。

確かに有名な会社だからという判断は良くないですね。
ついこの間も、原状復帰費の見積もりで1年しか住んでいない喫煙者の方だったのに壁紙の張り替え費用や退室者が破損した壁などの修理費が全額大家の支払い分として請求が来ていたりしたので
担当者に問い合わせたところ、敷金1か月分を超えてしまうので、それをオーバーした分を大家さんに支払ってもらうということですけど?と堂々と言われたので、私も唖然としました。
この件に関しては、退室者が支払うよう解決しましたが、単に退室者に不足分を振り込んでもらうための書類作成や入金処理の業務が面倒だから??と思いました。

契約書はこれから威力を発揮するというお言葉にとても安心しました。

昨年度のことなので、まだ間に合うかわかりませんが、不動産会社の管轄の不動産協会にも
相談してみたり、少額訴訟を実行する方法も調べてみます。

ありがとうございました。
ぴょんきち
こちらの内容は、2011/07/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/07/05

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裁判 返還 裁判所 全額 貸主 特約 最高裁 敷金

敷金は原則、全額返還なのですが・・・、特約で敷引とあっても最高裁判所の敷引判決に従わないと無効です。
素人の貸主は言い訳になりません、勉強しましょう。


こちらの内容は、2011/07/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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NO.2864
(株)升富
(株)升富
回答日時:2011/07/05

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募集 管理 業者 物件 裁判 返還 契約書 賃貸 入居者 契約 判例 訴訟 説明 有効 返金 内容 引き 委託 入居 貸主 経営 敷金返還 精算 借主 最高裁 賃貸経営 敷金 管理会社

契約書の条文と文言にもよりますが、一般的に敷金は「頂く」ものではありません。「預かり金」です。この内容から推測すると、敷金2か月、敷引き2か月、という意味と思います。
最高裁判決から、この契約内容は有効と思います。もし、敷金2か月、敷引き1か月、であれば特別損耗がなければ、1か月分は「預かっていたお金」なので借主に返金することになります。

管理会社の過失で勝手に返金したのであれば、管理会社から支払ってもらうことも選択肢です。しかし、この管理会社の判断が結果として、敷金返還訴訟を防いでくれたかもしれません。説明が不十分な会社と思いますが、貸主が無知では賃貸経営は成り立ちません。

よほど魅力的な物件であっても、借り手のことを十分に考えた契約内容と、将来の賃貸市場を予測し業者を超えるくらいの勉強が必要ではないでしょうか。

今回の内容から考えると、今までの入居者から十分な額の敷金の精算に伴う余剰金があると思います。管理会社との委託内容を明確にし、募集条件が判例と見合わせて正しいかどうか、見直す時期にあるように思います。

こちらの内容は、2011/07/05時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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