家賃値上げを拒否された場合どうすればいい?賃料改定・賃料交渉について|お悩み大家さん

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家賃値上げを拒否された場合どうすればいい?賃料改定・賃料交渉について 
相談日時:2011/06/28
(Q&A No.1077 地域:宮城県) 回答数:3件
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Q.トークぱんださん
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修繕 退去 修繕費 改定 更新 賃貸 住宅 交渉 問題 部屋 お知らせ 家賃 値上げ 理由 賃借人 家賃値上げ 家賃アップ 拒否 予定 水道 賃貸住宅 震災 賃料
家賃の値上げを予定しています。

ただ今回の値上げは震災によって修繕費が多額になったため家賃を若干値上げする事にしたのです。

ただ、通常更新にあわせて家賃を上げるのでしょうが、それであっても賃借人が拒否すれば、弱者優先の見方の為か家賃アップがままならないように見受けられます。

今回のように、多額の修繕費が突然発生してしまったため、更新月と無関係に家賃アップの御願いをした場合、これは正当な理由として認められるでしょうか。

家賃アップの御願いは三ヶ月前にお知らせという形で全戸に手紙を出しました。

了承してくれた賃借人、拒否を表明している賃借人、無反応の賃借人とほぼ同数づつといった感じです。

拒否を表明している人たちに家賃アップが了承できないのであれば、年内に退去して頂きたいといった意向を表明使用と思っています。

今回の激甚震災による修繕の為といった理由での賃料アップは無理なのでしょうか。

常識的に考えれば、自分の家であれば壊れたら直すと思うのですが、賃貸住宅の賃借人は、共用スペースや水道、外壁などの修繕に対して、特に自分の部屋が問題なければそれを拒否しても正当な理由となりえるのでしょうか。

こちらの内容は、2011/06/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2011/06/29

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負担 修繕 責任 募集 修繕費 物件 請求 合法的 破損 保険 入居者 値上げ 入居 税金 オーナー オーナー負担 相場 賃料値上げ 震災 地震 地震保険 賃料

ベストアンサー
多額の修繕費が発生したことによる賃料アップというのはなかなか厳しいように感じます(震災による修繕は地震保険に加入していれば担保されます)。
もちろん賃料増額請求は合法的に可能です。その場…
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【お礼】
どうもありがとうございます。近隣相場の判断としては、不動産大手が出している地域毎の家賃相場を参考にすればよいのでしょうか。私のマンションの賃料は結構幅がありまして3万後半から6万位まであります。部屋は全て同じ仕様ですので入居時期とそのときのオーナーの判断でここまで差が出ています。自分としては入居者の平均賃料が、近隣相場に近いので、家賃の低い人を平均まで上げたいと考えています。そこで今回の震災による修繕費用という話で交渉をしていたのです。この平均賃料以下の方々に賃料アップを御願いするのであれば、修繕費用とうよりも相場平均及び居住者の平均賃料よりも低いので、平均賃料に上げさせてくださいと話をした方が良いという事でしょうか。
トークぱんだ
【コメント】
任意交渉なので「震災による修繕のため」、「近隣相場と乖離があるため」など、値上げという目的が達成できればやり易い方で良いと思います。
ただ、法的に話が展開した場合「震災による修繕のため」ということは通らない可能性があるので、値上げ要請は一貫した理由で進めた方が良いでしょう。

法的に進める場合は鑑定評価を依頼する場合があり、鑑定評価のみで数十万円の費用がかかる場合もありますので、法的手続きへの移行は”勝ち目”も含め費用対効果をお考えになるべきです。

杞憂かもしれませんが、建物内の多数の入居者に対してそのような要請を同時にした場合、仮に相場より高いところは引き下げられるのではないか、という考えも出てくる可能性があります。
入居者同士で情報交換をしたケースも無いわけではありません。
その点は慎重になさってください。
山京ビル(株)
【お礼】
色々とアドバイスありがとうございます。居住者同士の情報交換については、現管理会社の方からも言われました。対応に関しては一律でいかないと面倒な事に発展する場合もあると言われていました。どちらにしても自分としては正当な理由と思っていた点が、そうではないとわかりましたので、一軒づつ丁寧に対応していきたいと思います。所有マンションの資産価値アップも、所有しているからといって一方的に進めると痛い目にあいそうですね。難しい問題です。
トークぱんだ
A.不動産会社
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回答日時:2011/06/28

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修繕 退去 裁判 請求 契約書 契約 問題 部屋 借家 家賃 修繕義務 異議 拒否 借主 調停 賃料 借地借家法

家賃増額請求はしない、と契約書にナイなら「請求」はできます。但し、請求=増額可とは借地借家法は定めていません。故に、了承の方のみとなります。また、拒絶の方から増額を勝ち得ようとする場合は、調停前置主義と言いまして、先に調停を申し立て、今回の事情を調停委員を交えて結論を得なければなりません。また、それでもOKとならない場合は増額請求の裁判となり、判決までは既存の賃料となり、増額NOの判決となればムリとなります。なお、増額OKとなれば既存家賃の年5分までの金利を加算ができます。

他に罹災借地借家法により災害での修繕義務および資力があっての再建の場合は優先して既存の借主を居住させる、というものがあります。
借主の部屋が異常なければ問題ナシですが、共用部分に問題があれば共益費の徴収に異議を唱える者も現れるかもしれません。

ちなみに、拒否の方への退去はできません・・・、借地借家法が認めていません。


【お礼】
丁寧にご回答ありがとうございます。やはり賃料を上げるというのは難しいのですね。賃料を上げる理由は様々だとは思うのですが、ここまで大家の立場が弱いというのも、辛いところです。滞納も三ヶ月以上続いていない限り退去は言えない、資産価値アップのために設備投資をしても、居住者が納得しなければ家賃アップは出来ない、修繕は全て所有者の責任となると、大家業はボランティアでは無いと言いたくなります。とはいえ、その様な世界に足を踏み入れたので、その環境の中で適応していくしかありません。賃借人に御願いをしていきたいと思います。しかし、激甚震災でも居住者に支援を求める事が正当な理由にならないというのは辛いです。
トークぱんだ
こちらの内容は、2011/06/28時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/06/29

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建物 負担 修繕 契約解除 入居者 契約 質問 マンション 訴訟 土地 説明 リスク 借家 家賃 理由 入居 経営 店子 家賃アップ 拒否 相場 根拠 調停 震災 建物修繕 契約者 賃料 固定資産税 資産 マンション経営 借地借家法

結論から申し上げますと、
・震災による修繕を理由とする家賃アップに正当性はありません。
・賃料アップを拒否したことのみの理由で契約解除することの正当性はありません。

ストレートな表現、ご容赦下さい。
ご質問者様のお気持ちお察しします。以下ご説明です。

賃料の増額を申し出ることはいつでも出来ます。どんな理由であれ相手がそれに合意すればそれでOKでしょう。承諾されない場合、もつれれば調停、訴訟へと発展していきます。

今回のケースのように天災などによる建物修繕の負担はマンション経営する上での事業リスクであり、専用部、共用部に関わらず、入居者が負担するというのは道理にあわず、まず認められないと思います。

賃料の増減の妥当性を判断する基準は借地借家法によると、土地建物の値段の上昇、固定資産税の上昇、近隣相場と比較してどちらかに偏っている、その他経済情勢の変化(お金の価値が変わるなど?)などと定められています。

増額の根拠として、いずれかを証明しなければなりません。

そして、上記根拠のない賃料増額拒否の契約者を契約解除するのはもちろん認められないでしょう。

賃料のアップをお願いするには、1軒1軒脚を運んで事情を説明し、善意でのアップのご協力を頂くしかないと思います。(拒否をされても仕方ありません。店子さんも今回の震災で経済的、精神的負担を抱えているはずです)



【お礼】
回答ありがとうございます。全ての専門家の方が同じ内容ですので、不本意ではありますが震災の修繕費用が理由にならないという事は納得したいと思います。要するに一度契約をしてしまうと家賃を上げるとう事は不可能に近いということですね。私は前オーナから現在のマンションを引き継ぎ、従来の賃貸マンションとは異なった、分譲マンションのような品質の賃貸マンションにしていこうと考えていました。設備投資もして安かろう悪かろうではないマンションに少しづつ改善していっています。自分が所有してから契約した案件は全て家賃アップ出来ました。しかし前オーナーの契約時の家賃との乖離が1万円近くに及ぶ為、安い家賃の方々の家賃を上げたいと苦慮しています。近場の相場との乖離、もしくは自分のマンションの住人の平均家賃との乖離とはどの位の差があると家賃交渉で調停に入った場合でも認めてもらえるのでしょうか。
トークぱんだ
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