賃貸管理の委託料について、一括管理と変更した場合|お悩み大家さん

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賃貸管理の委託料について、一括管理と変更した場合 
相談日時:2011/06/17
(Q&A No.1064 地域:宮城県) 回答数:3件
45
Q.トークぱんださん
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疑問
回答数:3件


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管理 滞納 督促 退去 物件 賃貸 契約 費用 滞納者 退去時 委託 変更 家賃 管理費 リスト 管理会社
現在、管理会社に一括管理をしていますが、今後は督促、退去時の立会い、鍵の管理のみを委託して後は自分で出来たらと考えています。

家賃も入金確認は自分でして、滞納者を管理会社にリストで提出して、督促をしてもらうようにしたいと考えています。

この様な形態での管理依頼は可能でしょうか。

その際の管理費用は、一括管理の場合は4%で現在契約していますが、2から3%への変更依頼は一般的にどうでしょうか。

また、一括管理以外に自分で出来る範囲で管理をすると一般的にどの様な形態で物件管理をされているのでしょうか。

こちらの内容は、2011/06/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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NO.00000047
山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2011/06/20

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募集 管理 トラブル 空室 更新 登録 問題 仲介 費用 業務 内容 引き 委託 管理業 免許 管理費 管理委託 管理会社

ベストアンサー
そのような管理委託も可能です。
ただ、現在の管理会社がその内容で引き受けるかどうかが問題です。
管理会社の立場を考慮しますと、毎月の管理費は僅かな金額です。日々の管理業務に…
[ 続きを読む ]

【お礼】
どうもありがとうございます。実は管理費として毎月11万前後を支払っています。現在の管理会社は当該物件を購入したところからの紹介で、担当者が非常に対応が良かったのでよく調べずに管理をお願いしてしまい、後で実は店子付を自社では全くやらず近隣の仲介不動産屋へ宣伝広告を依頼している事がわかったのです。これでは自分でやっても同じだと感じてか、色々と何かいいやり方を模索しつつ、経費削減につながればと考えていました。ただ、自宅とはかなり離れているため自主管理を取り入れつつ、経費削減というのは結構難しいですね。管理会社とは良好な関係を保ちながら進めていきたいので、もう少し方法を考えてみます。管理費自体が結構大きいので、本当は店子付けを自分でしないというのは、交渉の材料になるかと考えてはいるのですが・・。
トークぱんだ
【コメント】
管理の仕様や規模を見なければ明確なことは申し上げられませんが、月額11万の管理費というのはいささか高額のような気がいたします。
これを契機に管理会社数社より見積を取得なさることをお勧めいたします。
経費削減のみならず管理もより良質なものにできると思います。
山京ビル(株)
【お礼】
大変ありがとうございます。管理費の目安としてどのくらいが適正かがよくわからずにいました。ただ、私の所有物件の管理費は4%で契約しています。月間の家賃が320万前後あるのでこれだけ膨らんでしまっています。どなたに伺っても管理費としては物件の大小にかかわらず払っているほうなので、見直す余地はあると言われてきました。今まで申し上げてきました通り、自社での客付をしていないところを考慮すると交渉の余地はあるかなと思い、今回皆様にご意見を伺ってみました。総戸数64件、月間家賃320万前後で現在経営していますので3%以下の交渉余地があるかどうかといったところです。その辺のご意見をお伺いできればと思います。
トークぱんだ
【コメント】
管理費(料率)と同時に管理仕様(清掃もあるかなど)も確認する必要もあるでしょう。
4%は高くはありませんが3%で引き受けるところもあると思います。
管理費の多寡よりも、トラブル数や稼働率も高さなど管理会社の力量を優先して判断なさるべきだと考えます。
山京ビル(株)
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A.不動産会社
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回答日時:2011/06/18

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リフォーム 建物 入居中 補修 募集 管理 滞納 督促 退去 清掃 請求 契約書 クレーム 業務委託 管理料 保証 入居者 直接 契約 交渉 家主 リスク 業務 点検 維持 内容 退去時 引き 委託 通知 家賃 支払い 入居 対応 フォーム 電話 家賃保証 連絡 退去通知 立替 原状回復 管理会社

一括管理とは、家賃の立替または保証などは受けられているのでしょうか。管理会社との話し合いによると思いますが、

管理とは
建物維持管理=日常清掃、建物内外の補修の点検、室内リフォームの見積発注代行
入居者管理=募集、契約書の作成、入居カギの引渡し、入居時のクレーム対応、退去通知の受付、退去時の立会い、退去時のカギの受取
家賃管理=入居中の家賃の請求、滞納時の督促、家賃の立替支払いまたは家賃保証

などなど様々な業務がありますが、一番嫌な作業は入居時のクレーム対応と家賃の督促と回収、退去時の原状回復の交渉ですよね。

どのあたりまで、ご自身でされるかということになりますが、一番嫌な部分のみ業務委託されて管理料を引き下げられるというのは、管理会社にとってメリットがあるかどうかということで、判断してくると思います。場合によっては、管理は受けてもらえないかもしれません。
個別にやる部分とやらない部分がありますと管理会社も動きづらいことになります。

例えば、入居者へカギ渡しを行うと入居者は何でも管理会社へ電話してくるようになりますが、入居中のクレームは委託されていないので、家主さんへ直接電話してください。とかの対応になり、入居者はたらい回しにされた感じがします。そんなことを言っていたのに、家賃が少しでも遅れると家賃を支払えと管理会社は言います。でも、振込先は家主さんの口座です。または、家賃の口座へ支払ったのに、家主さんからの連絡が管理会社へ行くのが送れて、管理会社は家賃が未回収だと思い電話して入居者から怒られるケースなど。
また、家賃を督促はするけれども、回収する義務感が無くなり、毎日電話して督促していたのが家主さんから連絡があった時だけ電話して、「また入金しておいてくださいね~」といって、督促はしておきました。というパターンだとか。様々なリスクが発生しやすくなることは念頭においていただいて、業務委託の内容を精査し、本当に自分でやれるのかを判断されたほうが良いでしょう。
一括管理を委託している家主さんは、どれほどの業務がそこへ発生するのかがわからなくなります。一度全部ご自身でやってみられてから、出来るできないを判断するのも大変勉強になります。その時は、毎日毎晩自宅へ入居者から電話がかかってくることもリスクとして考えておいてください。

【お礼】
詳細にご回答ありがとうございます。当方の管理会社は後で判明した事なのですが、自社で店子付けをやっていません。付近の不動産仲介業者に全て依頼して、お客様を紹介してもらっている状況です。ですから、私自身が直接不動産仲介業者に広告宣伝を依頼しても同じという環境なのです。また家賃の入金状況確認も、私が積極的に確認依頼をしないと、滞納者対応が後手にまわり勝ちになる傾向があります。それであれば、家賃の入金確認を自分でして滞納者リストを管理会社にこまめに提出する事で、督促及び集金を管理会社に頼む形がいいと感じたのです。また、広告宣伝も現状であれば、管理会社を通す意味がないので自分で動いてみようと考えたのです。周りからも、広告宣伝が非常に弱いから管理会社を替えたほうがいいと言われていますが、この管理会社には当方からの意見を遠慮なく言えるのと、言えば対応してくれる点、そして上記で言った以外は非常に満足しているので、出来るだけ管理はしていただけたらと考えています。ただ管理会社にもっとも依存したい、広告宣伝、店子付け、督促業務が私からの声掛けがないと動きが鈍いという点で悩んでいます。管理費の率の調整(現在4%ですが3%以下で)で折り合いが付けばと考えているところです。管理費を下げる方向で調整というのはどうでしょうか。現在管理費は月額で12万ほど管理会社には支払っています。
トークぱんだ
【コメント】
お礼コメントありがとうございます。
記述のような管理会社であれば、管理会社とはいえない状態ですね。
今までのお付き合いがあるから管理としては残してあげたいという優しい気持ちが伝わってきました。
そういうことであれば、管理内容を限定的にして管理料の引き下げを図ったほうが良いと思います。

募集に関して今回の場合は、ご自身でされれば、管理会社に頼むよりも客付けは、早くなると思います。
仲介会社としては、家主さんに直接客付け依頼されると、物件を認識しやすくなります。家賃交渉も直接させて頂ける様になるので結果が早くわかり都合が良いのでお客様を紹介しやすくなるからです。

あとの問題は、案内時のカギの所在を案内しやすい環境にするのと契約時のカギの受け渡しがスムーズにできることが、仲介会社としては望ましい状況です。

ご自身で、仲介会社をいろいろ回られると、色んな話が聞けて勉強になります。頑張ってくださいね。
㈱レンティブ大成 千林大宮店
こちらの内容は、2011/06/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/06/18

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管理 業者 物件 直接 委託 貸主 店子 管理委託 管理会社

貸主自身でできないことは殆ど実際はありません。管理委託される貸主の多くは店子と直接は接触したくない、管理委託するものだ、わからないことがあれば困るから、遠方の物件だから等です。遠方なら仕方ないでしょうが、その他は自身でできます。
貸主が思っているほどプロの管理会社は情けないですが少ないです。案外、零細の業者の方が小回りが利いて、融通もありプロが多いです。
客付だけの依頼でもいいくらいです。


【お礼】
ご回答ありがとうございます。当方の管理会社は後で判明した事なのですが、自社で店子付けをやっていません。付近の不動産仲介業者に全て依頼して、お客様を紹介してもらっている状況です。いわゆる大手の不動産仲介業者ではなく、またフランチャイズ加盟店でもありません。自社事務所でも全く仲介業務はしていません。ですから、私自身が直接不動産仲介業者に広告宣伝を依頼しても同じという環境なのです。また家賃の入金状況確認も、私が積極的に確認依頼をしないと、滞納者対応が後手にまわり勝ちになる傾向があります。それであれば、家賃の入金確認を自分でして滞納者リストを管理会社にこまめに提出する事で、督促及び集金を管理会社に頼む形がいいと感じたのです。また、広告宣伝も現状であれば、管理会社を通す意味がないので自分で動いてみようと考えたのです。周りからも、広告宣伝が非常に弱いから管理会社を替えたほうがいいと言われていますが、この管理会社には当方からの意見を遠慮なく言えるのと、言えば対応してくれる点、そして上記で言った以外は非常に満足しているので、出来るだけ管理はしていただけたらと考えています。また、担当者が意外と地場の業者の方には知られている方なのです。ただ管理会社にもっとも依存したい、広告宣伝、店子付け、督促業務が私からの声掛けがないと動きが鈍いという点で悩んでいます。管理費の率の調整(現在4%ですが3%以下で)で折り合いが付けばと考えているところです。管理費を下げる方向で調整というのはどうでしょうか。現在管理費は月額で12万ほど管理会社には支払っています。
トークぱんだ
【コメント】
何室の物件なのかが不明ですが、12万円の管理費は大きいですね・・・。1室4万円の賃料としても、結局は満室でも3室は空室と同じです。
貸主で入金管理し、滞納あれば督促を依頼するというのもおかしな話です。
滞納防止のために保証会社加入を条件にして入金管理を貸主とすれば督促手間分が浮くので管理費の減額交渉にはいいでしょう。
但し、変な話ですが多くの業者は貸主からの要求も都度あるとやる気を失う、というか面倒がるんです。だから、客付だけで十分な訳です。何処もいい加減という意味ではないのですが、法律に疎い管理会社は役不足と思います。
また、客付は一概に自社で全て行うところばかりではありません、逆に情報を独占しないため成約しやすいのです。
谷田工務店(不動産部) / 京都
【お礼】
どうもありがとうございます。管理会社にも色々と形態があるのですね。私がオーナーとなってからは全て滞納保証を付けて入居してもらっているのですが、まだまだ全入居者の一割ほどですので、これからといったところです。確かに管理を部分的に自分が受け持つと、管理会社との役割分担がわかりづらくなりますね。管理会社との詳細な打ち合わせの上でもう一度判断したいと思います。経費削減は大変重要ですが、自分の心理的負担が大きくならない方法を探りたいと思います。
トークぱんだ
こちらの内容は、2011/06/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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