立ち退きの交渉について、法的な対処法はありますか?|お悩み大家さん

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立ち退きの交渉について、法的な対処法はありますか? 
相談日時:2011/06/16
(Q&A No.1063 地域:東京都) 回答数:2件
119
Q.やゆよさん
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NO.00000228
やゆよ
やゆよさん
疑問
回答数:2件


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建物 相続 契約書 立ち退き料 不動産 契約 交渉 問題 立ち退き 家賃 税金 口約束 対処法 借主 明け渡し
親戚が知人を私が相続した不動産に住まわせています。
親戚も借主もいつから借りてるのか?
家賃は払っているのか?など教えてくれない状況だったのですが

先日、借主に会いに行ったら、
今までと違い話をしてくれました。
・40年ほど住んでいる
 (相続前から住んでいたことになります)
・契約書はない、親戚との口約束で住んでいる
・今は家賃を払っている
 (しかし毎月手渡しで通い帳のようなものはないので証明はで  きない)

廃墟のような古い建物なので家賃を払っているようには
見えなかったのですが。
立ち退き料目的かとも思ってしまいますが、わかりません。

親戚にはいくら明け渡して欲しいとお願いしても話になりません。
親戚からも地代などはもらっていません。
もう10年くらい税金だけ支払っている状態です。

立ち退いてもらうにはどのように進めればよいのでしょうか?
法的な対処法はありますか?
立ち退き料は支払うことになりますか?
その場合、親戚に支払ってもらうことはできますか?

また、所有者は私なので、家賃をこちらに支払ってくださいと
言ったところ、振込先を教えてくれればそちらに払いますと
の返事でした。本当に払ってくれるのかわかりませんが。
立ち退いてくれるまでの家賃をこちらに支払ってもらっても問題ないですか?
きちんと契約書は交わした方がよいでしょうか?

どうぞよろしくお願いします。

こちらの内容は、2011/06/16時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/06/17

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建物 相続 退去 物件 弁護士 入居者 契約 相談 交渉 問題 無料 説明 借家 内容 立ち退き 処分 家賃 支払い 入居 口約束 固定資産税 収益 資産 借地借家法

ベストアンサー
相続前からの居住という事で大変難しい問題です。

契約は民法上では口約束でも立派な契約となります。
また、従前の借地借家法で守られてもいます。

[ 続きを読む ]

【お礼】
回答ありがとうございます。

親戚と話をしてもらちが明かない状況なので困っています。

家賃か立ち退きかということは
家賃をもらうと立ち退きできないということでしょうか?

やゆよ
【コメント】
今回の場合は、所有者→親戚→入居者という形で貸していることになります。
所有者が貸している親戚を飛ばして入居者と話をして家賃を徴収するということは、所有者→入居者にするということで、入居者との直接契約をするということになってしまいますので、当然家賃を頂く限りは、税金を支払うことも含めて何かの書類が必要でしょう。一般的には契約書ということになります。契約書を作成し締結するということは住み続ける権利を、あなた自身が認めた行為になります。契約を締結するにしても、親戚に貸している(たとえ無料であっても)住居を無断で(同じ入居者であっても、契約としては別物ですので)貸すことは如何なものでしょうか。
もし、親戚が入居者から家賃を取っていたとしたら、親戚は入居者との契約が継続されていることで家賃の請求をし、あなたも新たな契約に従い家賃を請求するということになりませんか?

入居者は家賃をどちらに支払えばいいのか、また2重に支払うのかということになり、これは普通の人なら役所なり法律家になり相談に行くでしょう。そうすると入居者の弁護士があなたの前に登場することになる可能性が大です。

入居者にすれば、親戚同士なのだから、家賃の問題はそちらで決めてから請求して欲しいということになりますでしょ。
また、家賃を支払っているのに何故退去しなければならないのかという主張になります。貸主があなたか、親戚のどちらにせよ、立ち退きさせるためには、正当事由がたちにくいので、財産上の給付(通称立ち退き料)を提示しなければならない状況になります。

あなたと親戚の思惑を一致させないと何も動かなくなるというのはそういうことです。

現在の形態(所有者→親戚→入居者)でいくなら、入居者とあなたは契約をしていないのですから家賃を請求する権利があるとは言えません。請求先は親戚へということになります。
あなたが親戚とお話をして親戚との口約束ではあるけれども契約を解除してもらうのが先です。(その時は書面にしたほうが良いでしょう)
その時に現在の入居者を引き継ぐのかまたは明け渡してもらえるのかの話を親戚としなければなりません。そこまでの作業をして入居者を認めてしまっては、入居者との契約を継続する意志があると見做されてしまいます。
いざ、売却なり老朽化なりを理由に退去を申し出ても先の財産上の給付は免れないと思われます。今まで入居者が支払ってきた家賃もすべて引き継いだことになりますので、相当な金額を請求されることを覚悟の上で家賃をもらいつつ退去の申し出をされてもいいかとは思いますが、もらう家賃よりも後で支払う金額の方が断然高くなる可能性のことをお伝えしています。
㈱レンティブ大成 千林大宮店
【お礼】
丁寧に説明していただき、ありがとうございます。
出来るなら話し合いで解決したいと思っていますが親戚は話にならないのです。
何回話しても、もう少し待ってと言うばかりで
挙句の果てに2年待ってくれたらお金を用意する、1円でも多く
と、わけのわからないことを言ってくるのです。

こんな人とどうやって話し合えばよいのでしょうか?
話が前に進まないので10年もの月日がたってしまいました。

借主の方に退去してくれるように話してみようと思っています。
立ち退き費用も高額でなければ支払ってもいいと思っています。

やゆよ
【コメント】
そうですね。^^
私も少し、まどろっこしい書き方をしましたが、一番スッキリ解決するのは、入居者に退去明け渡しして頂くことで、すべての問題が解決しますね。心労は、お察ししますので頑張ってくださいね。
㈱レンティブ大成 千林大宮店
【お礼】
ありがとうございます。
本当に精神的にきついです。

また質問おねがいします。
立ち退きしてくれることになった場合
一筆書いてもらおうと思いますが
気を付けることとかありますか?

また、期限に立ち退いてくれなかった場合
強制的に立ち退いてもらうために
どのようにすればよいですか?

よろしくお願いします。
やゆよ
【コメント】

立ち退き交渉がまとまった時には書面にしておいたほうがよいでしょう。金銭支払いが発生するなら、なおさらですが、金銭の支払い時期や退去明け渡しの期日は明確にしておかなければなりません。

例えば、
明け渡しに関して財産上の給付を申し出て互いに合意の上明け渡しをする旨の合意書です。
そこには、いつ、誰が、どこで、何を、どうするという5W1Hが明記されているのが肝心です。
合意書締結時に、あなたが、手渡しで、立ち退き料の一部00円を支払う。
入居者が次に住む物件を決めて来た時に、あなたが、振込で引越し費用として00円を支払う。
明け渡しの時に、入居者が室内を残地物の無い状態にして、現地で、カギを手渡しであなたへ渡す。
と、そういう一々の内容が記載されているのが望ましいですね。

入居者へ金銭を支払う約束が無くても、最後の明け渡しの時にどうするのかは書いてあったほうがいいですね。

入居者からの退去通知書(何月何日に退去するという期日付で)も頂いて、順番に合意書の内容に従って進めます。

また、期日に立ち退いてもらえなかった場合も、入居者に悪気はなくても次の住むところが決まらない場合もありますので、連絡は密にやり取りして、期日を延ばすならその都度合意書の変更ということで書面にしたほうがいいですね。
ココまでは、行政書士か司法書士でも文書作成の対応はできます。

最終的にどうも退去してもらえそうも無いときは、今までの経緯と書面をもって弁護士へ依頼するということになると思います。強制的に立ち退きというのは、不可能では無いですが、かなり低い確率でしか勝ち得ないでしょう。なので、粘り強く穏便に事が運ぶようにするしかありません。
㈱レンティブ大成 千林大宮店
【お礼】
丁寧に回答していただきありがとうございます。

借主とお互い信頼できるように話し合いを密にして

順調にいくことを信じてがんばります。

親戚に邪魔されるかもしれませんが。。。

借主には誠実に対応していきたいと思います。
やゆよ
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A.不動産会社
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回答日時:2011/06/17

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請求 弁護士 賃貸借契約 賃貸 契約 相談 無料 通知 家賃 賃貸借 証拠 借主 明渡 使用貸借

立退いてもらうことを重視するのでしたら、家賃の振込先の通知や賃貸借契約を締結することはお勧めできません。
現状は賃貸借ではなく使用貸借(無料で居住)の可能性があるからです。
お客様から借主(と思われる方)に対し、無断使用もしくは使用貸借による明渡請求をなさってください。先方が「支払っている」と主張したのでしたらその証拠を先方が提示しなくてはなりません。
提示できなければお客様がかなり有利になるものと考えられます。
アクションに移る前に専門の弁護士にご相談なさることをお勧めいたします。

【お礼】
回答ありがとうございます。

借主へ退去してくれるよう話してみて
難しいようなら弁護士さんにお願いしようと思います。
やゆよ
こちらの内容は、2011/06/17時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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