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賃貸の違約金、発生について

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:わらじさん
  • 相談日時:2011/06/11(地域:千葉県)
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気になった! 95
昨年11月に「最低でも2~3年は住みたいという人がいる」と紹介があり提示していた条件に合わない「小学校3年生の男の子」が入居する事に同意して貸したのですが、半年しか経たない昨日「退去通知がきましたのでお知らせします」とメールがきました。

契約は一様2年と記載しておりましたが、この場合違約にはならないのでしょうか?

こちらは2~3年住んでくれるのならと条件も曲げ、ハウスクリーニング等の経費もさらにかかってきます。

新居を購入されたようですから退去は仕方がないとは思いますが、騙されていいように利用されたようで不快きわまりないのですが違約金等は請求できませんか?
こちらの内容は、2011/06/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
株式会社オルカホーム
回答日時:2011/06/12

ご参考になれば幸いです。

まず、契約期間を2年と定めているにも関わらず、半年で退去してしまうことに御立腹のようですが、借地借家法で定められている通り、借主からの契約解除(…

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【お礼】
 ご回答有難うございました。
不動産屋さんと賃貸斡旋の契約をする時に「貸主に取って不利な条件ばかりだな」と思いつつ「今は借り手市場なので」と言われていたのでこのような追記が出来る事など夢にも思いませんでした。今後は教えて頂いた様に契約事項に追記した上で契約したいと思います。
大変参考になりました。有難うございました。

 
わらじ
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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
㈱レンティブ大成 千林大宮店
回答日時:2011/06/12

違約金の請求はできないと思われます。

契約書の条項に則り、解約予告期間を置いて解約通知を出したものと見受けられますので、不手際はないようです。

契約期間は契約上では期間を定めないと期間の定めの無い契約となってしまうので、一応定めていますが、これよりも、期間途中の解約予告の条項の方が優先されます。借主は1ヵ月前となっていれば、借主はどの時点でも1ヶ月前に通知すればよいことになります。

契約書に、契約期間は解約できないと記載していても、借主にあまりに不利な条文をいれると契約自体が無効とされてしまうことが判例でもいくつもあります。

例えば1年未満の解約は違約金00円を支払うとかいう特約を結んでいれば、交渉段階で違約金を払ってもらえることもありますが、あくまで合意の上でということです。

なにか騙されたような気持ちは、あくまでも、憶測であり、はじめから、短期で借りるつもりであっても、それを証明するすべはありません。

また、2~3年住みたいというのも、始めはそのつもりであったが、家を買うことにしたので、半年での解約という事実となったというのが借主の主張するところになりますので、契約違反とはなりえないでしょう。

定期借家契約にしていても、居住用の場合は借主からの解約について縛れるものでもありません。

騙されたと思うのか、家を買われての退去なら、自分の物件は出世住宅だと思うのかで気持ちの持ち様も変わります。次のお客様を探しましょう。


【お礼】
 ご回答有難うございます。
そうですね、気持ちを切り替えて次の借り手を捜します。
アドバイス有難うございました。
わらじ
【コメント】
お礼コメントありがとうございます。

地震によって出来た床の傷は借主には請求できないと思いますよ。天災ですから。

退去前に敷金を返せというのは、おかしな話です。退去明け渡しが完了してから、故意または過失による損耗があれば、その分を差し引いて返金するのが通常です。

クリーニング代というのも、合意の上でということになりますので、仲介業者へクリーニング代を請求したい旨を伝えて交渉してもらったほうがよいでしょう。
㈱レンティブ大成 千林大宮店
【お礼】
早速のご回答有難うございます。
色々と教えていただいて勉強になりました。
次回借り手が見つかった際には契約書に追記できる事はしてもらう様、不動産屋さんに依頼してみます。お忙しい中有難うございました。
わらじ
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【回答会社】
不動産会社
志乃丘商事株式会社
回答日時:2011/06/12

皆さんと同じ答えです
今回は違約金は不可だと思われます

私どもは、入居について特殊な場合や短期になり補修費をまともに取れない場合は、特約としてクリーニング代などをもらう特約も入れています。
子供やペットなど特殊なケースがありますので個別に契約書を管理会社等と打ち合わせておくべきだと思います。

【お礼】
ご回答有難うございます。
期間が短いと修繕もしてもらえない事があるのですか?
不動産屋さんから退去日までに敷金を全額返却してくれと、しつこい位に連絡が来るのはこのせいでしょうか。私は賃貸斡旋の契約の時に「入居前にハウスクリーニング等をすれば退去時にはハウスクリーニングをしてもらう事が請求できるから」と言われてそうしたのですが・・・。先日の地震によってできた床の傷の補修も請求するつもりでいました。もう一度確認してみます。
 大変参考になりました。有難うございました。
わらじ
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【回答会社】
不動産会社
谷田工務店(不動産部) / 京都
回答日時:2011/06/13

回答)
貸主さんとしては未だ経験が浅いのでしょうか。勉強することが多いので頑張りましょう。

詳細にご説明します。

結論としては、契約書に「違約金・損害賠償額の予定額」の記載がナイと厳しいです。
しかも、その理由として「○○月以内の解約の場合は○ケ月分賃料を要する(貸主の期待権の侵害」とし、その場合でも3ケ月分が判例では限界です。

また、業者が「今は借り手市場なので」には釣られないようにしましょう。事実ではありますが、省エネ営業とも言えます。貸主の意向が解かっていれば特約の提案はあってしかるべきとも思います。

参考URL:http://www.tanida-construction.com/
【お礼】
ご回答有難うございます。
大家1年生とはいえ自分の無知さにあきれています。
次の借り手が見つかりましたら今回教えていただいた事を生かし、特約事項の追記をお願いしてみます。
お忙しい中アドバイス頂きまして有難うございました。
わらじ
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/06/13

中途解約の条項があるかどうか契約書をご確認ください。
ない場合は契約満了まで家賃を請求できる場合があります。
中途解約の条項がある場合は、退去を申出る期間(解約予告期間)が明記されているはずです。通常住居は1ヶ月程度です。その期間より短期間での退去の場合は不足分を日割りで請求できるでしょう。

【お礼】
 ご回答有難うございます。
契約書には中途解約の項がありまして、それに乗っ取った形で退去通知がきました。
当初の話(最低でも3年は借りたい)を鵜呑みにし契約期間2年というのを誤解し、中途解約があることなど夢にも思わずに契約したのがいけなかったのだという事がよくわかりました。
お忙しい中アドバイスを頂いて有難うございました。
わらじ
こちらの内容は、2011/06/13時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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