借家の立ち退きトラブルや立ち退き料の発生について|お悩み大家さん

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借家の立ち退きトラブルや立ち退き料の発生について 
相談日時:2011/06/10
(Q&A No.1050 地域:岐阜県) 回答数:5件
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Q.東海の商人さん
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疑問
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戸建の借家で収入を得ているものです

現在入居5年目の方がいるのですが
①家賃がたびたび遅れる(2ヶ月すぎたら補償会社に回収してもらっていて現在は数日遅れたら補償会社に連絡して
(当月の家賃を補償会社からもらって回収してもらう)
いる現状です)

②家の周りに粗大ゴミ?(壊れた自転車やおもちゃらしきもの)
が多数あり景観を損ねる

③建物を取り壊して土地を売却する 

などの理由で退去をしていただこうと思っているしだいです
(③はこちらの都合ですが)

仲介会社の話で通告後半年間の猶予を持たねばならないとのことでしたので1月に通告して半年が過ぎようとしています

そこでトラブルが起こりました・・・
入居者さんが2年契約の更新は3月にあり
半年以上前の告知は成されていない
出て行ってほしいのなら
敷金(礼金込みで2.5ヶ月)・引越し費用を
払えといってきたのです・・・

上記①②の理由があっても請求されている金額は払わなければいけないのでしょうか?

個人的には納得がいかないので法的な手段も考えておりますが・・・
裁判などになった場合さらに大きな金額を払わなくてはいけなくなるかもしれないと(立退き料?)言われたのですが
上記の理由でも立退き料は発生するのでしょうか?

こちらの内容は、2011/06/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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回答日時:2011/06/11

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ベストアンサー
回答)
先ず、貸主さんはもっと勉強しましょう。社会的に事業者(プロ)です。

相談の事由では立ち退きを求めることは法的にできません。但し、立ち退き料を払えば可…
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A.不動産会社
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回答日時:2011/06/10

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退去 裁判 正当事由 契約 借家 定期 貸主 契約違反 違反 借主 定期借家契約 借地借家法

現状で延滞等契約違反がない限り、貸主は一方的に退去させることはできません。
借地借家法上の正当事由が必要です。裁判を起こしても借主が勝訴するでしょう(但し定期借家契約の場合は除く)。
借主の要求は法外といえるほどの要求ではないようです。
確実に退去してもらえるのでしたら了承してしまうべきと考えます。

こちらの内容は、2011/06/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/06/11

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解約 負担 退去 引越し費用 訴訟 費用 家主 理由 礼金 敷金 引越し

今の状況では、解約の理由にはあたらない状態です。
退去して頂きたいのであれば、『敷金(礼金込みで2.5ヶ月)・引越し費用』負担を
支払って退去してくれのであれば、退去して頂いた方が良いと思います。

訴訟などを起こしても、時間もお金もかかり、長引けば長引く程、家主にとっては
得な事はなにもないでしょう!

こちらの内容は、2011/06/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/06/11

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ご参考になれば幸いです。

まず、①②を根拠に契約解除する事が出来るかどうかですが、結論から言えば無理です。

①ですが、判例でもありますが、明渡訴訟を提訴する基準は大体6ヶ月以上の滞納からです。それ以下の場合でも勝訴する可能性はありますが、比較的低確率です。

また、②についてですが、今まで何度注意をしたのか?それに撤去をしないと他の入居者に不利益を与える恐れがなければ、②を条件に契約解除を通告するのは無理があります。

他の管理会社様もご提案されておりますが、敷金及び引っ越し費用の提示のみで契約解除してもらえるならば、かなり貸主に有利な条件ですので、承諾されるのが一番です。

蛇足ですが、仲介業者様の指示で半年前通告をされたとの事ですが、1月に退去通告をしておきながら、3月に更新契約を締結している・・・

かなりおかしな話に思えます。更新契約を締結する=その後2年間住む事を認める事になります。

仮に裁判を提訴されるのであれば、敷金の返還及び借主の引っ越し費用さらに、更新料の返還を求められる可能性が高いです。

法的手段を取られるのは貸主様の自由ですが、金額面及び時間を考えた場合、借主側の条件をお飲みになったほうがよろしいかと思います。

こちらの内容は、2011/06/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/06/11

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他の不動産会社の方の意見が出揃っていますので、私としては、別の角度からのご提案をさせていただきます。

まず、③の理由で、土地の売却をお考えとのことですが、それは急がれているのでしょうか。
もし、急いでいるわけではないが、退去してもらう理由としてあえて付けたものとかであるなら、急がれないことを提案します。

②の理由に該当することですが、貸家なので一軒家と思われます。家の周りに色々な物を置くというのは、借主の善良な管理者としての注意義務に反していますが、これは入居者と近隣とのお付き合いの関係なので、近隣から苦情があったとしても、お隣さんと入居者が解決する問題で、家主様の出る幕はありません。

貸主が唯一退去を勧告できるのは、①の滞納関係のことだけです。

現在、保証会社を挟んで、家賃は回収できている状態といえますので、遅延しているが滞納はしていないことになります。家賃を回収している状態では退去の理由にはできません。保証会社の保証料も更新料(無い場合もありますが)も入居者が負担するのが通常なので、入居者は義務を果たしています。

と、ここまでは皆さんの意見と同じですが。ここで一番先に触れた、急がないことの理由を説明します。

保証会社で保証を受けているというということは、保証会社は立替で支払っています。立て替えた家賃は保証会社が入居者へ請求をします。入居者が遅れながらでも支払っているのか、ずっと滞納しているのかが押さえどころです。

滞納しているのであれば、放っておいても、保証会社が、12ヶ月か24ヶ月か(保証内容によりますが)の家賃を回収不可能と判断した場合に立替え続けることはしません。早いうちに解決して少しでも損害を少なくしようとします。なので、大体3ヶ月を目途に判断し、回収不能と判断したら、保証会社が訴訟の手続きや強制退去の手続きをします。家主様は委任状の発行の作業だけで、全部の費用は保証会社が負担して手続きしてくれて、最後は部屋の中を残地物の無い状態で明け渡ししてくれます。全部無料です。
なので、入居者に月末の家賃支払いの約束の契約ならその翌日には、保証会社へ代位弁済の手続きをし、請求し続けます。
家賃を遅れがちにする人は、いずれ貯まってきます。それまで待つのです。保証会社が動くまで待てれば、全部無料で綺麗に出てもらえます。

保証会社の更新がある場合だと、その更新料を入居者が支払わないと保証されない場合があります。契約書に更新後も保証会社に加入する文言は入っていますでしょうか。保証会社へもそのような時も退去まで保証してもらえるのかどうかも確認しておいたほうがよいでしょう。

滞納を待つ計画以外で、退去を希望される場合は、皆さんのおっしゃるとおり、財産上の給付(通称立ち退き料)を申し出されて、それを正当事由として認めてもらう以外にはありません。

これは、法外な金額を要求されたときのことですが
その場合、武器になるかどうかはわかりませんが、契約書上では、一切の金銭の要求はしないという項目がどこかにありませんか。そこを踏まえて、相手から文書で敷金礼金引越し代を支払えば退去しても良いという内容でもらっておきます。電話や話があったのでは駄目です。証明にならないからです。金銭を要求し退去に応じるということであれば、今度はそこを逆手にとって、気の利く弁護士なら金額を減らす交渉をしてくれます。


今回は、敷金と礼金と引越し費用で済むなら安いものだと思います。飲める金額ならその金額で手打ちにするのは妥当な線だと私は思います。
支払いの方法として、最初に引越し費用分、次の物件の契約が確定した時に礼金分、明け渡しの時に敷金分を支払う。とか何回かに分けて支払いをしたほうが良いでしょう。
その約束にあたっては、専門家(行政書士、司法書士、弁護士)に作業代をきちんと支払って文書を作成してもらったほうが良いと思います。賃貸の不動産屋さんはあてにしないほうがいいです。今回も仲介会社へ相談した結果こじれていますので、法律的な知識はあまり無いようですから。
約束を守らずに明け渡しをしなければ、詐欺行為で訴えることができる可能性もあります。

今回は家主様の立場に全面的に立って提案していますが、家主様の方も、居住用の住宅を貸しているというのは、入居者の命を握っていることでもありますので、気軽に出て下さいなどとは言わないでいただきたいものです。引越しをするというのは、大変な心労を伴います。金銭的なこと以外にも各種届出や引越したあとの荷物の整理など、多大な負担を入居者へお掛けすることをよく感じていただいてから、どうしてもという場合に申し出していただきたいと思います。

こちらの内容は、2011/06/11時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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