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老朽化による建て替えで立退料要求金額が高額!?

解決済み 回答数:7件
  • 質問者:リーフさん
  • 相談日時:2011/06/07(地域:愛知県)
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気になった! 302
築35年程で老朽化が進んでおり、建替え等考えています。

現在、8部屋中3部屋入居者がおり、その内2部屋は退去して頂けそうですが、あと1部屋の入居者の退去についてご相談します。

建物自体は家賃自体も数万円と相場よりかなり安く、賃料も20年程前から、上げてないようです。

上げない代わりに修理等はしていません。母は地震が来て倒壊する事を不安して10年前から取り壊そうとしています。入居希望があっても断ってきました。

その頃から退去して欲しい旨を口頭で伝えていたようですが、埒が明かないので、6ヶ月前に通告(書面)しました。入居者の方は引越し費用、移転先の初期費用を要求してきます。

正当と思われる金額なら支払って穏便にすませたいのですが、200〜300万も要求してきます。もっと要求してきそうな勢いです。要求金額の見積もりも一切見せないと言っております。

裁判するにしても何かと費用がかかりますし、弁護士費用もかかります。

実際裁判してもそんなにも支払い要求あるのでしょか?知識がありませんので教えてください。
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【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2011/06/07

老朽化によって、建物取り壊しでの立ち退き請求は一見正当な立ち退き事由と思いがちですが、倒壊の危険が迫っているような切迫した状況でなければ通常正当事由とは言えません。
不当な立ち退き請求は…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/06/07

恐らく裁判を起こしてもお客様は不利にならざるを得ないと考えます。
普通借家契約の場合、貸主から法的に強制力のある退去を求める場合は借地借家法上の”正当事由”が必要となります。
本物件では生活が事実上不可能なほど劣化していない限り建替えは正当事由とならない可能性が高いと思います。
いくら払っても退去しないということでしたら埒が明きませんが、高額でも希望額が支払われれば退去するということですので、その金額をできる限り少額に抑えるべく根気よく交渉なさってください。
焦らず少し間を開けることで先方も現実的な話をしてくるのではないでしょうか。

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【回答会社】
不動産会社
株式会社エスワンプラス
回答日時:2011/06/08

普通借家契約であれば、その老朽化の度合いが借地借家法上の正当事由にあたる程度のものでなければ法律上リーフさんの立場は弱いと思われます。
今まではリーフさんが直接立ち退き交渉をされていたのですか?おそらく既にお互い感情的になっている部分があると思いますし、そうなるとまとまるものもまとまらなくなります。
一度第3者(懇意にしている不動産会社など)に立ち退き交渉を委託してはどうでしょうか。当然手間がかかりますのでそれなりの費用は払います。
第3者が入ることでお互い冷静になり、現状よりは、良い条件でまとまるかもしれません。
裁判については、詳細状況がわかりませんのでなんともいえませんが、念のため事前に経緯、情報をまとめた事実関係がわかる書類を作成し、弁護士に相談してみるのもいいと思います(相談料30分5,000円くらいからでしょうか)

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【回答会社】
建築・設計会社
有限会社ツルサキ設計
回答日時:2011/06/09

不動産の専門家ではありませんが
参考までに回答します。
入居者として言われるとおりの損害があるとは思えませんので
ごね得を期待しているようですね。
お近くの裁判所の調停に申し立てされたら良いと思います。
費用も少なく済みます。
調停委員は民間から選ばれた人が2人程つきます。
そして、裁判官が一人で対応します。
調停ですので裁判とは違いますが、入居者にも
裁判所の立場からお話がありますので、常識が
伝えられると思います。
調停が成立すれば、裁判と同様の結果で
執行されます。
又、不調と終わっても次の裁判に有益と考えられます。
他には
不動産屋さんを含め
立ち退き専門の方がおられますが、第三者機関の方が
行く末安心でしょう。

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【回答会社】
回答日時:2011/06/10

はじめまして。弁護士の鶴岡です。ご参考になれば幸いです。

老朽化した建物の立替の場合、築60年程度の建物については、立退料の支払いなしに立ち退きが認められたケースもありますが(東京高裁平成3年11月26日)、築35年程度の建物の場合、立退料の支払いなしに正当事由が認められるのは困難と思われます。

そこで、立退料により、正当事由を補完することが必要となりますが、立退料については、明確な相場が存在しないというのが現在の裁判実務です。もっとも、立退料は、下記の3通りの考え方により算定されるのが通例です(1から3の順に高くなります)。

1 荷物移転のための運賃、車代のみの引越料
2 移転先の家を借りるための敷金、礼金、数ヶ月分の家賃
3 借家権価格の保証としての立退料

賃借人は、現在、2の方法により、200万円〜300万円の立退料を要求しているように思います。また、裁判となった場合でも、200万円~300万円の請求を維持することは十分に考えられるところです。そこで、まずは、賃借人が請求する金額の妥当性を確認し、交渉材料を得るため、現在所有している建物と同様の条件の賃貸物件を探された上で、具体的に立退料を算定されるのが宜しいかと思います。出来る限り移転費用を抑えられる物件を探し出すことがポイントです。

また、裁判として訴える場合でも、引越料(1の方法により計算した金額)の交付と引き換えに明け渡しを求め、裁判が経過する中で、条件を引き上げ和解に持ち込むといった戦略も取り得ます。


詳しい事情をお聞かせ頂ければ、より具体的な見通しや交渉方法につきアドバイスさせて頂くことも可能です。法律相談は無料で承っておりますので、もし宜しければ、電話又はメールでご連絡下さい。連絡先については、会社紹介のページをご参照ください。

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【回答会社】
不動産会社
㈱レンティブ大成 千林大宮店
回答日時:2011/06/12

今回幸運にも弁護士さんが回答されています。法律的に間違いはないでしょう。

第三者へ仲立ちを頼む時に注意していただきたいのが、弁護士法です。

報酬を受けての代理人となれるのは、弁護士の資格を持つ方に限られます。

へたに、法律を知らない、不動産屋に頼むと、それを受けた人が弁護士法違反となり、今回の事件が不利になる可能性があります。

しかるべく、裁判所かまたは弁護士へ相談されるのが良いと思います。
それ以外ですと、200万くらいは妥当な線ではないかと個人的には思いますので、ご自身で交渉するかのどちらかですね。

私も築35年で老朽化しているとは、考えかねます。

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【回答会社】
不動産会社
谷田工務店(不動産部) / 京都
回答日時:2011/06/18

老朽を理由による退去の場合は、判例で賃料の5~7年分というものがあります。但し、テナント契約ですが。居住用なら若干下がるでしょうが、ゴネ得を狙う輩もいますので裁判はしない方がいいです。裁判ではとんでもない金額が出されます。

参考URL:http://www.tanida-construction.com/
こちらの内容は、2011/06/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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