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悪質な長期家賃滞納者への法的処置や強制退去方法とは?

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:大家さんさん
  • 相談日時:2011/06/06(地域:東京都)
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気になった! 301
家賃を長期滞納している入居者の退去方法,手続き等について教えていただきたいと思います。

当入居者は,平成9年に賃貸借契約し,更新手続を踏まえて賃貸借契約書上は平成17年4月30日までが契約期間となっているが,その後更新手続をせず,現在(平成23年6月5日)に至るまで居住しています。
なお,平成17年の更新の際に当入居者は「更新せず,引っ越します」などと言いながら,何かと言い訳を付けて引っ越さず,現在に至るものです(当方は,当入居者にかかわらず,更新手続の際に更新手数料はいただいていません。)。

また,平成16年から現在に至るまで,数か月家賃を滞納することが多々あり,その度に,当方が書面等で何度も督促して,まとめて支払わせるという状態になっております。
最近では,本人に連絡もとれないため,連帯保証人である当入居者の母親が,督促後にまとめて数カ月分の家賃を入金している状況です。

●平成20年2月分~平成21年9月分 
平成21年10月9日 連帯保証人の親が支払い
●平成22年5月分~平成23年1月分
平成23年1月14日 連帯保証人の親が支払い

しかし,その母親からは「年金暮らしでお金がないため,今後滞納するようなことがあれば,構わず追い出してほしい。」というようなことを言われています。

現在は,平成23年2月分から6月分までの家賃を滞納している状態です。
そのため,2月,3月,4月と督促状を,入居者の部屋のポストへ直接入れていますが,未だ1円も入金されていません。

これまでも,入居者に連絡をとり,直接会おうとしていますが,電話には全く出ず,内容証明郵便を送付しても受け取りを拒否し,直接部屋を訪ねても居留守を使うなど悪質な手段をとり,居住し続けています。

当方としては,一刻も早く退去させたいと考えております。
法的手段も含めて,どのような方法をとればよいか,教えていただきたいと思います。
よろしくお願いいたします。
こちらの内容は、2011/06/06時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
(株)ハウステーション
回答日時:2011/06/06

現在5ヶ月の家賃滞納との事ですので、十分な契約違反退去理由となります。
手続きとしては、現在の滞納状況を、内容証明郵便を配達証明郵便付で、
借主宛に配達記録が残るように本人…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/06/06

5ヶ月分も滞納しておりますので契約解除には十分な条件です。滞納による契約解除の内容証明郵便を打ってください。あわせて連帯保証人にも延滞分の請求の内容証明郵便を打ってください。その後は進展が見られないようでしたら明渡訴訟を提起することになりますが、具体的には少々手続きが煩雑ですので不動産専門の信頼できる弁護士にご相談なさってください。

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【回答会社】
不動産会社
株式会社オルカホーム
回答日時:2011/06/07

ご参考になれば幸いです。

まず、法的手段についてご案内致します。
簡易裁判所での明渡訴訟については、本人が行った方が早いですし、金銭もほとんどかかりません。裁判所への手続きの仕方等は簡易裁判所の書記官室で丁寧に教えてくれます。

物件所在地を管轄している簡易裁判所へ「明渡訴訟」を提訴(その際には内容証明郵便等の疎明資料を添付)

相手方が訴状を受け取って裁判に出廷するならば、話は早いのですが、もし受け取らない場合は、公示送達で相手方が受け取ったとみなすことになります。(期間は官報掲載後2週間です。)

相手方が出廷した場合は、裁判官及び司法委員を交えて協議になる場合が多いです。その場合は、立ち退き料を払うように言われる事が多々あります。理由は住まわせ続けて滞納額が加算されるよりは、少額でも払って追い出したほうがいいのでは?と裁判官からよく言われます。

最終的に勝訴判決をもらえば、それにより相手方は立ち退きしなくてはなりません。但し、中には悪質な人間もいる為、強制執行を行わなくてはならない場合もあります。

その場合には、債務名義(勝訴判決)を持って、強制執行の申し立てを行わなくてはなりません。但し、その場合には、まず保証金を予納する事が必要ですし、執行官の補助者(鍵屋及び撤去業者)に対して費用を支払わなくてはなりません。また、撤去した荷物を保管する義務も発生します。なので、強制執行まで行くならば、ある程度費用は覚悟しなくてはならないと思います。

上記は法的に正しく手続きを行った場合です。多少グレーな形だと下記の様な対応も出来ますが・・・
①連帯保証人を連れて借主の自宅へ
②居留守を使っているならば、警察へ電話
 理由は「何ヶ月も連絡が取れず貸室内でトラブルがあったら危険なので中を確認するから立ち会ってくれ」と言えば必ず警察官が2人程来てくれます。
③連帯保証人及び警察官立会いのもと、鍵を解錠
④中に借主がいた場合は、警察官に帰ってもらった後に、3者で話し合い契約解除に合意させる。

滞納者を退去させる方法はいくらでもあります。まずは、管理会社へご相談する事をお勧め致しまします。

参考URL:http://www.courts.go.jp/oita/saiban/tetuzuki/pdf/sosyo.pdf
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【回答会社】
不動産会社
株式会社エスワンプラス
回答日時:2011/06/07

明け渡し訴訟、更に強制執行となると多大な時間と労力、お金がかかりますのであともう少し実務的に何ができるかですね。

①現在滞納賃料の催告の内容証明を送付していると思われますので、滞納による明け渡し催告の内容証明郵便(配達証明付)+同じ内容の普通郵便(普通郵便なら内容を読む可能性があるので、心理的にプレッシャーを与える為)を送付して下さい。
⇒そのまま訴訟の証拠書類として使用します。
ご自分の名前だけで送るより弁護士さんに相談し、いくらかお支払いしてお名前を書いて頂くだけでも、「訴えられる」と感じそれなりの効果が期待できます。

②連帯保証人はかなり誠意がある方と見えます。年齢や居住地によってはなかなか協力も難しいかも知れませんが、「追い出して欲しいといわれも出て行かなかったら、お母さんにもまた請求しつづけなきゃいけないし、不本意だけど連体保証人としてお母さんまで巻き込まなければいけなくなる」と気遣いつつ、明け渡しに一肌脱いでもらうよう説得する。

これで、相手が折れて出て行ってくれればいいですが、反応がない場合は、いよいよ明け渡し訴訟へと移行するしかないでしょう。

万が一支払いの相談をされても、過去を見る限り、約束を履行する可能性は極めて低いでしょうからその相談には乗らないことお勧めします。

こちらの内容は、2011/06/07時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
谷田工務店(不動産部) / 京都
回答日時:2011/06/18

悪質滞納者への相談は多いですね~、結局は回答は同じなので当サイトをじっくり見ると答えがありますが・・・。

①内容証明発送
②簡易裁判所へ明渡し請求訴訟提起(9,000円ほどの費用)
③②は訴訟日まで2ケ月くらい、審理から結審まで1ケ月くらい、和解できれば決着ですが、和解できない場合は強制執行ですが、これが厄介で実行まで2ケ月くらいで費用が色々あり、50万円はいります。手続も猥雑です。
④ですから、③の時点で和解を目指す。どうやって?といえば簡易裁判所の司法委員が和解で別室に誘導してきますので、司法委員には強制執行も辞さずと主張し、相手に貸主の意向を述べさせると折れてくる傾向があります。つまり、北風と太陽で強気で押した後、2ケ月の猶予を与えるから、その間に退去を任意でするようにという内容にします。滞納分は退去後の分割という約定も和解調書に入れます。和解調書を反故にすると強制執行という内容も入れましょう。弁護士を入れても弁護士を儲けさせるだけで大したことないです。自身でできます、これができれば管理委託などいらなくなります。

参考URL:http://www.tanida-construction.com/
こちらの内容は、2011/06/18時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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