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賃貸契約更新での書式内容・手続きなどの相談

解決済み 回答数:5件
  • 質問者:まゆポンさん
  • 相談日時:2011/05/26(地域:埼玉県)
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気になった! 390
今年2年の契約期間を終えた借り主についてご相談致します。

過去に賃貸料の度重なる遅延(一月遅れる事はありませんでしたが月をまたぐ事が度重なりました)又、承諾もなく亀,鳥等の小動物を飼っている(事後黙認の形です),現在はやめているとの事ですが和楽器の教室として使用等,契約書に違反する事が多かったもので,この度の更新より某不動産に依頼をしました。

其の結果新しい契約書に詠ってある更新料額(一月分+0.5ヶ月分の手数料,,,,前回は直接当方との契約で5.0000円で双方納得しました)が承服出来ずに契約の承認の印鑑を未だ捺印しないものですから(4月15日から一月以上も過ぎています)双方の関係が宙ぶらりんのまま部屋に住んでいる状態です。

借り主の理屈に拠れば過去2年前に結んだ契約書が未だ効力があると主張します(書面には2年の契約とすると明記してあります)が2年の契約が終了した後は新たに契約(書)を取り交わすものではないのでしょうか。しかも,今回は不動産屋に依頼した訳ですから,そちらの書式に基づく契約書の内容に付いてあれこれ注文つける事は出来ないと思いますが如何でしょうか。

因にもう1室同じ不動産の仲介により借り主がおります。

又,更に先の2年後には:リフオーム:を理由に退室の旨予告した所,そのような理由で退出を迫ることは出来ないのではないかとの弁。2年前からの予告ですし,建物が15年経っていることもありリフオームは十分な理由になると考えたのですが,いかかでしょうか。

良い解決方法お願いします。
こちらの内容は、2011/05/26時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
有限会社 ツカサホーム
回答日時:2011/05/27

契約は当事者の合意の上行うものですから、更新契約の締結がされていなければ、2年前の契約が法定更新となり有効となります。
更新の契約条件を相手方にちゃんと提示し、事前に了解を得ていたのでし…

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ベストアンサー以外の回答
【回答会社】
不動産会社
(株)升富
回答日時:2011/05/27

賃料や賃貸条件が不明なので、憶測で回答いたします。
小動物(小鳥等)は、一般的な居住用の場合には認められることが多いです。
和楽器が大きな騒音や時間帯を深夜や早朝にするのであれば、問題ですが
おそらく常識的な範囲内での使用だったのではないでしょうか。
大きな騒音であれば、近隣の住民から苦情が届いているはずです。
そうでなければ、通常のテレビや音楽の視聴と同じレベルでの使用と思います。
(他の入居者に日常的に迷惑をかけている場合は、契約の解除を検討することも必要です。)

更新料については地域によって異なりますので、商慣習やその地域の判例を基に
判断すべきと思います。

賃貸借契約書が普通借家契約であれば、借主の言い分が正しいです。
2年前の契約内容を引き継ぐからです。あれこれ注文をつけることは、消費者契約法に基づいて借主に一方的に不利な内容をつけることができないと思います。
借主に一方的に不利な特約を記載しても効果はありません。

更新の契約書を交わさない場合、多くの賃貸借契約書では条文に同条件で更新したものとする、
という内容が書かれているはずです。
この場合、宙に浮いた状態というより、「期間の定めのない」契約になると思います。
貸主にとっては、保証人(保証会社)の確認や入居者の状況の確認ができないままになりますので、
普通借家契約であれば、早急に前回と同条件で更新契約を取り交わし、期間を定めることが大事
ではないでしょうか。

リフォームを理由に退去を迫ることはできないと思います。貸主の一方的な理由ではないでしょうか。
やむを得ない事由、は貸主にとって非常に難しい内容です。
どうしてもリフォームをしたい場合は、引っ越し先の確保や移転費用等の補償が必要になると思います。
借地借家法は、借主の保護に重点を置いていますので、慎重に対応すべきと思います。

こちらの内容は、2011/05/27時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用 いただくようお願いいたします。
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【回答会社】
不動産会社
谷田工務店(不動産部) / 京都
回答日時:2011/05/27

貸主としてのお気持ちは理解できますが、借地借家法に則れば、言い分は認められません。

①賃料の遅延・使用用途違反では借主を追い込むまでには至りません。
②普通借家契約のようですが、更新料額は基本は当初の契約書に則ります。現在は、借主が応じない状態で居住し続けている状態を法定更新と言います。今回、手続した業者の過失です。
③契約書に2年契約とあっても、2年で終わりという意味ではありません。2年はとりあえずこの条件で・・・というくらいのものです。(定期借家契約ならそれで終わりになるのですが、更新が前提の普通借家契約では貸主の言い分にはムリがあります。)
④退去予告をしているとのことですが、リフォーム前提では通用しません。貸主から解約できるのは借主が賃料滞納が長期(3ケ月以上が目処)くらいです。あとは立退き料を払って解約くらいですがこれは賃貸経営的にムリがあるでしょう。

解決策)
○現在、借主に有利な契約書が新たに渡っているので裁判になれば貸主の立場が悪くなりますので訴訟にはしない。
○今回は更新料を諦める。
○但し、法定更新になっているので借主の退去予告は3ケ月以上前になります(契約書が1ケ月前や2ケ月前になっていても)

総括)
○賃貸は一般常識では計れない世界です。特に借地借家法は徹底して借主の保護となっています。勉強しましょう。

参考URL:http://www.tanida-construction.com/
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【回答会社】
不動産会社
山京ビル(株)
回答日時:2011/05/27

定期借家契約でしたら期間満了で再契約が必要となりますが、普通借家契約の場合は更新書を取り交わさない場合でも法的には更新したとみなされます(法定更新)。
普通借家契約の場合、貸主から借主への退去請求にはいわゆる”正当事由”(延滞など)が必要となります。残念ながら2年前から予告をしたリフォームの場合でもそれには当たらず、退去には借主の承諾が必要となります。

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【回答会社】
不動産会社
㈱レンティブ大成 千林大宮店
回答日時:2011/05/27

今回のご相談は、まず2年間の契約の更新の更新料を支払って欲しいのが、1点。そして2年後には退去をして欲しいのが2点目ということでしょうか。

契約違反をしていたがそれを許諾して1.5か月分の更新料を支払えば更新する意思表示を既にしてしまっていますので、金額の不服ということで相手が納得しないということですが、そこは金額の話し合いで折り合いをつけるしかないでしょう。

契約書の書式にもふれておられましたが、契約は書式ではなく、双方が合意をする為の取り決めなので、その内容にも借主は不服があるということでしょう。

☆どちらも少しづつ折れ合って合意しなければ更新の契約にこぎつけるのは難しいでしょう。

2点目のリフォームを理由とした立ち退きは、正当事由にはなりえないので退去させることは難しいでしょう。

借主は借地借家法という非常に強い法律により守られていますので、正当事由にかえて財産上の給付を申し出ることで退去してもらえる可能性はあります。その場合通称立ち退き料を支払い出てもらうということになります。

☆家賃を受給している以上は難しいと思われます。弁護士に依頼してもかなりな時間とお金がかかる事案です。

内容からすると相手の方が法律に詳しそうです。まず、無料の市民法律相談などで弁護士に相談し、法律を認識することが必要だと思います。

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