定期建物賃貸借契約(定期借家契約)の更新・解約トラブル|お悩み大家さん

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定期建物賃貸借契約(定期借家契約)の更新・解約トラブル 
相談日時:2011/05/24
(Q&A No.1034 地域:) 回答数:4件
242
Q.landmarkさん
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NO.00001253
landmark
landmarkさん
疑問
回答数:4件


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お世話になります。新米大家ですので、アドバイスをお願いいたします。

都内に中古賃貸マンション1棟を購入いたしました。

そのうちの一番広い部屋に家族で居住するつもりでおります。
その部屋は、現在、法人に事務所として定期建物賃貸借契約にて貸し出されております。

契約状況は、前所有者と法人の定期建物賃貸借契約で、1度再契約をしております。

期間の定めのある契約書、定期建物賃貸借契約である旨の事前説明書は揃っております。

しかし、賃借人は、「媒介を担当した不動産会社の担当者(宅地建物取引主任者)から事前説明書の説明がなかった。契約はすべて郵送で行われた。」と今回の契約は、定期建物賃貸借契約の要件を満たしていないので、通常の賃貸借契約であり、退去には応じられないと主張しております。もちろん、媒介した不動産会社は説明は行ったと言っております。

なお、最初の契約については、先方もそのような主張はしておりません。

そこで、当方として取り得る手段・方法はどのようなものがありますでしょうか。

賃借人はすでに弁護士を立てており、明け渡しを求めるならば、訴訟を提起してくれと言っております。

また、訴訟した場合の費用はどのくらいを見積もっておけばよろしいでしょうか(弁護士費用等)。

さらに、敗訴した場合には、家主が居住するとの正当事由で明け渡し訴訟を再提起したとして、勝ち目はあるでしょうか。

こちらの内容は、2011/05/24時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.不動産会社
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山京ビル(株)
山京ビル(株)
回答日時:2011/05/25

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入居中 立証 正当事由 契約締結 署名捺印 契約 購入 マンション 部屋 説明 借家 定期 理由 入居 借主 定期借家契約 売主

ベストアンサー
定期借家契約締結前には事前説明を行っており、その書面に借主の署名捺印があるはずです。
その書面がない場合は入居時に借主が定期借家契約の認識があったかどうか(その意味を理解していたか)を立…
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【お礼】
早速のお返事ありがとうございます。ご指摘のとおり、定期建物賃貸借契約の事前説明書には、貸主、借主の署名押印があります。先方は、事前説明を仲介会社が郵送で済ませたので、説明を受けていないと主張しているのです。そして、仲介会社は、説明を行ったと・・・。
landmark
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A.不動産会社
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回答日時:2011/05/25

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はじめましてご参考になれば幸いです。
まず、相手方の主張を覆す事が必要です。
>>期間の定めのある契約書、定期建物賃貸借契約である旨の事前説明書は揃っております。
さらに賃貸借契約を締結した時の図面があるとなお理想です。そうすれば定期借家契約書・重要事項説明書・事前説明書(38条2項書面)・図面がすべて相手方へ主張する時の根拠となります。
ただし、相手方が弁護士をたてているとの事ですので、個人で対応するのは難しいかもしれません。

>>また、訴訟した場合の費用はどのくらいを見積もっておけばよろしいでしょうか(弁護士費用等)。
弁護士費用に関しては一概にいくらとは言えません。弁護士により価格が大幅に違う為です。もしお付き合いのある弁護士や司法書士の方がいらっしゃればその方に依頼されるのが一番安くすむかもしれません。ただし、「安かろう悪かろう」になってしまっては元も子もありませんが。

>>さらに、敗訴した場合には、家主が居住するとの正当事由で明け渡し訴訟を再提起したとして、勝ち目はあるでしょうか。
勝ち目があるかないかで言えば勝訴の可能性は五分五分だと思われます。貸主様が賃貸している物件を明け渡しさせなくてはならない理由(例えば、そこに住まないと家計が破たんする等の経済的損失の証明)を証明出来ないと可能性は低くなります。ただ単にそこに住みたいから出て行ってくれだと正直難しいと思われます。

蛇足ですが、借主と仲介会社の間で解決すべき問題だとは思いますが・・・


【お礼】
早速のお返事ありがとうございました。大変参考になりました。家族で住むことが目的ですので、ある程度の退去費で済むのであれば、裁判で時間をかけたくないのが本当のところです。退去費用というのは、いくらくらいが相場なのでしょうか。ちなみに貸し出している部屋は月額27万円です。
landmark
【コメント】
残念ながら、退去費に相場というものは存在しません。通常は、借主と話し合いを続けてそこで妥当な金額を見つけていくような形になります。もし詳しいお話をというのであれば、お気軽にメールかお電話を下さい。
株式会社オルカホーム
こちらの内容は、2011/05/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2011/05/25

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テナント 業者 法人契約 弁護士 賃貸 契約 相談 問題 無料 仲介 訴訟 事項 説明 費用 借家 定期 通知 立退き 要件 電話 再契約 定期借家契約

今後の契約形態として望まれていますが、稚拙な業者に仲介されるとこの様になります。
確認事項)
○再契約分も含めて、定期借家契約となっているか?
○また、別途、定期借家契約についての説明書および定期借家終了通知書を発行して署名・捺印があるか?
○上記2点があれば、基本的には相手も消費者でなければ(法人契約やテナントなら)問題ありません。(消費者でも問題ナイですが期待権の侵害扱いになる恐れアリ)
○ないということなら、定期借家契約要件を満たしていない形ですから普通借家契約扱いです。
○確認されて、普通借家契約扱いになるな・・・、と思われたら訴訟費用は膨大です。
先ず、立退き料が発生(数百万)および弁護士費用(百万近く)。
○仲介会社が賃貸専門店の若い社員が担当で無資格者(宅建ナシ)なら恐らく仲介会社の過失度合いが濃厚(言い訳はあきれるくらいするでしょうが・・・)
※個別で無料電話相談OKです。参考URLからTELしてください。


【お礼】
早速のお返事ありがとうございました。まさにいい加減な不動産仲介業者のいい加減な仕事だと思っております。前所有者が選んだ業者ですが・・・。
確認事項についてお答えさせていただきます。
○再契約分も含めて、定期借家契約となっているか?
 → 書面上はなっております。
○また、別途、定期借家契約についての説明書および定期借家終了通知書を発行して署名・捺印があるか?
 → 事前説明書は署名押印されあります。終了通知書はありません。ただし、先方は、事前説明書の説明を受けていないと主張しております。
landmark
【コメント】
○契約書と事前説明書はOKですね。但し、終了通知書は契約期間満了の1年前~6ケ月前に通知しないといけません・・・。
例)H.23/6/1期間満了なら、H.22/6/1~H.22/11/31の間に終了通知書の到着が借主あてに必要です。未だということですから、今から発送して最短で6ケ月後に終了という形は法律は認めています。借主が法人ですから消費者扱いでないので裁判所も貸主を追及する目は和らぎます。クレーマーかもしれませんので普通郵便だと届いていないと主張される恐れがありますので内容証明郵便で終了通知書を出してみるのも手です。
谷田工務店(不動産部) / 京都
【お礼】
再度のアドバイス有り難うございます。私の勘違いで誤解をさせてしまい申し訳ございません。期間終了通知(再契約は行わない旨も記載)は、7ヶ月前に前所有者に発出してもらっており、購入後についても7ヶ月前の通知を踏まえ、再契約は行わず、契約を終了する旨の通知を改めて配達証明で先方に送付しております。先方からは、2度とも代理人名で反論の文書が来ておりますので、文書は到達しております。やはり、クレーマーでしょうか。
landmark
【コメント】
クレーマーです。まぁ、仲介業者の過失も十分に嫌疑を持たれた方がいいです。
貸主は人様から金銭を得ている以上は知識がなくても事業者(=プロ)と法的にはなりますので仲介を依頼・客付受諾した時点で今回は過失認定されます。但し、仲介業者へ負担分は求償できます。(業者が過失を認めるか否かは別として・・・)

話がそれましたが、私は書面的にOKと思いますし、借主も法人(=事業者)となりますので借主も聞いてない、は通用しません。(これは事業者の宿命です。)
ですから、明渡し請求訴訟を提起しても確実に敗訴とは思えません。
なお、調停は避けましょう。訴訟ではないので欠席されたら何も無かったことになります。
正式に明渡し訴訟をする旨を通知し、返事次第で訴訟して良いでしょう。但し、契約期間中にするのではなく、満了後でも居座っている時です。費用は印紙代で1万円前後、訴状の書き方は簡易裁判所の窓口で書記官に聞けば教えてくれます。弁護士は必要ありません。自らでできるくらい事務的な裁判です。ドラマや映画のように緊迫していません。

総括)
○書類OK
○上記が前提なら、貸主・借主ともに事業者扱い(故に、お互い聞いてないは通用しない)
○訴状は簡単・費用は自らなら安価
○勝訴の可能性アリ(簡裁の訴訟は和解を勧められるでしょうが、今回は居座りをなくせる形で
和解調整を裁判所がしてくれるハズです)
谷田工務店(不動産部) / 京都
【お礼】
親身に回答をいただきまして本当にありがとうございます。色々、判例を調べたりしながら、対応策を自分なりに考えていたところで、このような実務に即した回答をいただけると本当に助かります。
契約の相手方は法人で、部屋を事務所(元々は前所有者が居宅として使用)として使用しているため一般の居住権よりは立場が弱く、その点は当方に有利かなと思っておりましたが、相手が事業者である場合には、契約書、事前説明書に記名押印のある書類が揃っていることで、「定期建物賃貸借とは知らなかった。」という抗弁が裁判所には理解されないことが分かっただけでも、大分気分が良くなりました。本当に有り難うございました。
landmark
こちらの内容は、2011/05/25時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.
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回答日時:2011/06/10

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はじめまして。弁護士の鶴岡です。ご参考になれば幸いです。

①借主が法人であること、②定期建物賃貸借契約の事前説明書に借主の署名押印があること、③仲介会社が事前説明を行ったと主張していることから、定期建物賃貸借契約の終了に基づき明渡請求をすれば、勝訴の可能性が高い事案と思われます。

賃借人は、「事前説明を仲介会社が郵送で済ませたので、説明を受けていない」と反論しているようですが、書面による証拠(事前説明書)の方が、人の証言より信用性が高いため、相手方の反論は認められない可能性が高いでしょう。

ただ、賃借人側が全面的に争う場合には、裁判で証人尋問が行われる可能性が高く、また、裁判で勝訴した場合でも、相手方が退去しない場合には、建物明渡の強制執行が必要となることには注意が必要です。

契約書等の証拠資料や相手方弁護士の反論書をお見せ頂ければ、より具体的な見通しや交渉方法につきアドバイスさせて頂くことも可能です。法律相談は無料で承っておりますので、もし宜しければ、電話又はメールでご連絡下さい。連絡先については、会社紹介のページをご参照ください。

【お礼】
 法律の専門家としてのアドバイス本当にありがとうございます。裁判になった場合にも十分に勝つ見込みがあるとのこと非常に心強く思っております。
 一方で、相手側弁護士からの通知文を見ますと、媒介不動産業者からは再契約の際、手続きはすべて郵送で行われ、定期建物賃貸借契約の事前説明はなく、かつ、宅地建物取引主任者証の提示もなかったとあります。仮に、相手側の言い分が正しく、後半で媒介不動産業者が同様の証言をした場合でも勝ち目はあるでしょうか。
 もちろん、媒介不動産業者がそのような証言をした場合には、媒介不動産業者及び宅地建物取引主任者には宅建業法に基づいた監督処分や罰則がなされることになると思われますので、そのような証言はしないと思いますが、どうなのでしょうか。
 もう一度、アドバイスいただければ幸いです。
landmark
【コメント】
弁護士の鶴岡です。お返事が遅くなってしまい大変申し訳ございません。

証言の信用性は、その証言内容の具体性や他の証拠との整合性等にもよるため、勝訴または敗訴と一概に断言することは困難ですが、媒介業者が「事前説明をしなかった」と証言した場合、当然に勝訴の可能性は下がります。そのため、裁判を見据えるのならば、家主様としては、媒介業者が事前説明を行ったことの証拠を固めることをお勧めします。

正直に申し上げて、事実関係(特に媒介業者の言い分)や証拠につき確認したわけではないため、とても答えづらいのですが、これまでの記載を見る限り、定期借家契約が成立していると思われ、賃借人はクレーマーなのではないかと考えています。家主様のためを思うと、相手方に代理人が付いていることもあり、代理人を立てられた方が早く解決できると思います(仮に家主様ご自身で訴訟を提起されたとしても、相手方代理人にもプライドがあるため簡単には引き下がれないでしょう)。

無料で法律相談を行っている弁護士は数多く存在しますし、弁護士報酬が心配なのであれば、報酬額を聞くだけ聞いて依頼しなければいいのです。また、複数の弁護士に相談し、見通しを尋ねるのもいい方法だと思います。まずは、契約書や相手方の反論書等の証拠書類を持参して、弁護士に実際に会って、相談された方がいいと思います。その方が、弁護士としても、家主様に具体的な事実関係を尋ねることができますし、証拠書類も確認できるので、より明確なアドバイスができると思います。



こちらの内容は、2011/06/10時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。



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