口約束での入居時の約束は無効なのでしょうか?|お悩み大家さん

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口約束での入居時の約束は無効なのでしょうか? 
相談日時:2008/05/03
(Q&A No.101 地域:北海道) 回答数:5件
110
Q.ikuranさん
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NO.00000844
ikuran
ikuranさん
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回答数:5件


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補修 修理 募集 滞納 物件 契約書 大家 不動産 直接 契約 相談 仲介 入居後 文書 立ち退き 家賃滞納 家賃 入居 口約束 借主 電話
こんばんは、初めまして。

父所有の物件なのですが、ご相談があります。

2年程前に、とある不動産のご主人が直接、家にやってきて、 当時空き家だったその家に入居したい人がいるとの事で、 その不動産の仲介でその方と契約をしました。

その際、6万の家賃で入居を募集していたのですが、 その方が安くして欲しいと言ってきたので、4万5千に下げる代わりに、 入居後の補修や修理は大家の方ではしない条件で家賃を下げたそうです。

それが文書に残っておらず、その部分だけ口約束なのです・・・。

昨日、風呂が壊れたと電話がかかってきました・・。
口約束では入居時の約束は無効なのでしょうか? それと、入居時の契約書は不動産としているのですが、入居後のすぐの 家賃滞納があった時、全て借主と直接やってくれと言われました。

私の家族がその家を使いたいとなった場合、 不動産を通さずに立ち退きしてもらう事は可能なのでしょうか?

分かりづらい文面で申し訳ありません、よろしくお願いします。

こちらの内容は、2008/05/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。

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A.
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NO.00000030
回答日時:2008/05/03

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ベストアンサー
法律上、賃借人と賃貸人が合意するば、その時点において、
その契約は有効になものとされています。 (諾成契約)
しかしながら、実務上口頭による契約はトラブルのもとになるの…
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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/03

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修繕 補修 修理 大家 不動産 入居者 交渉 入居後 家主 借家 業務 有効 文書 立ち退き 家賃 入居 口約束 賃料

私の家族がその家を使いたいとなった場合、不動産を通さずに立ち退きしてもらう事
は可能なのでしょうか? 立ち退きの申請は可能です。 4万5千に下げる代わりに、入居後の補修や修理は大家の方ではしない条件で家賃を
下げたそうです。
それが文書に残っておらず、その部分だけ口約束なのです・・・ 口約束も民法上有効ですが、借地借家の約束には書面が原則です。
しかしこの場合、不当に安い賃料の対価には原因が必ずあります。
家主の修繕業務を除外する。
このまま、入居者を納得させるのも良いが、賃上げの交渉も視野に入れてみては?

こちらの内容は、2008/05/03時点の情報です。 閲覧者ご自身の責任のもと適法性・有用性を考慮してご利用いただくようお願いいたします。


A.不動産会社
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回答日時:2008/05/03

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支障 負担 客付け 物件 裁判 契約書 契約 家主 理由 家主負担 口約束 証拠

様子は何となくわかりました。
まず口約束は非常にまずいですね。
証拠がないものについては民法上の解釈でいけば
やはり日常生活に支障をきたす部分ですので家主負担でしょうね。
また、契約書面に何が書いてあるかわかりませんが、
お客付けを依頼しただけの関係でしょうから
あとあとの事まで気を配ったものは何も記載してはいないでしょう。
自己使用については裁判上の解釈でもよっぽどの正当な理由(相当重い理由)がないと
認めてはもらえません。
これはどの物件でもですから期待しない方がいいですね。

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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/03

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契約書 入居者 契約 効力 入居 口約束

今回の件はすこし厄介です。その入居者の方にいいようにされています。
たとえ口約束でも契約と同等の効力はもっています。
この際あらたに契約書の書類を増やすのが妥当でございます。

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A.不動産会社
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回答日時:2008/05/03

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お返事差し上げます。
口頭での約束は大変危険です。
通常、部屋の経年劣化による補修は家主負担となっており、
毎月の賃料にもその補修費用が含まれているという考えになっております。

どうしてもといわれる事であれば更新時の契約書の特約事項に
記載される事をすすめます。
仲介業者の不動産会社さんはたぶんその物件を家賃管理されていないので、
自分たちでやって欲しいという事を言われたんだと思います。
昔からの慣例で仲介した不動産会社がそのごの入居者の家賃督促も
家主に依頼されればやっていた時代もありましたが、
今は不動産会社が家賃の管理をされていればもちろん督促業務はやりますが、
家賃が直接大家さんに入金されている物件ですと、
やはりご自分達でやって頂く事になります。
やり方としては、まず催告状を部屋に投函し、滞納家賃いくら、
支払い期日いくら、振り込み先などを記載するとまず良いと思います。
それで入金がなかったら保証人さんへご連絡、
それでもなかったら内容証明郵便、などと手はいくらでもあります。 ですが、家主都合で出て行かなければならない場合、
次の家への引っ越 し費用、礼金敷金などを基本的には負担しなければいけないです。

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